世茂房地产销售排名重回十强

2019年全年世茂房地产实现全口径签约额2600.7亿元,合约销售面积1465.6万平方米,同比分别增长48%和37%,目标完成率123.8%,销售金额增速超过TOP20房企15%的平均增速,更是大大超过TOP10房企12%的平均增速。在经过四年的掉队之后,世茂销售排名重回十强,跻身行业第9位。销售的增长,一方面来自于城市的扩张与深耕,2019年城市覆盖120城,同比增长39%;同时,高产能城市持续深耕,其中福州、广州、杭州等城市均贡献超过150亿元的销售额。在执行力方面,世茂2019年销售可售货源充足,去化率65%,估算供货达到4000亿元。

展望2020年,世茂预计可售资源约为2816万平方米,货值达5000亿元,其中1992万平方米为新货,货值达3600亿元,占比72%。从可售货值的城市分布来看,69%的货值分布在一二线城市,其中广州、杭州﹑北京﹑福州、南京、深圳﹑厦门﹑重庆可售货值较高,可售货源超过2070亿元。公司年度销售目标为3000亿元,隐含去化率为60%,即使考虑到疫情影响,相信公司仍有足够能力完成目标。

  投资:积极拿地储备充足

年报显示,2019年世茂房地产拿地非常积极,新增115幅地块,建筑面积3092万平方米,同比增长91.5%,面积达总土地储备的40.3%;拿地总价1557亿元,同比增长89.2%;拿地销售金额比0.60,远高于TOP20房企0.34的均值。在市场融资环境收紧的情况下,世茂利用其丰富的资金及良好的融资能力逆势拿地,土储总货值已逾13,000亿元,目前已进驻全国120个城市,旗下拥有349个项目,全口径共7,679万平方米的土地储备,平均土地成本为每平方米5,303元。区域布局上,公司大湾区(包括香港)总货值约3,800亿元,占比29.2%,主要分布在香港﹑深圳﹑广州﹑珠海﹑佛山。长三角总货值约3,300亿元,占比25.4%,主要分布在上海、杭州、南京、苏州、宁波。华北地区及福建地区总货值各超2000亿元,分别占比17.9%和16.5%。

值得注意的是,为配合规模化的积极拓展,世茂在近年新增土储的权益上作出了显著的让步。相比起2014年-2016年超过70%的权益新增土储,2019年公司新增土地权益比仅为58.4%。较低水平的权益拿地比将影响合同销售权益占比,使交房时营收权益占比下降,最终导致公司的报表质量下降,未来的归母公司利润增长亦将低于营收增长。

  财务:盈利保持稳定

年报显示,2019年世茂实现营业收入1115亿元,同比增长30.4%,其中物业销售营业收入1053亿元,同比增长30.2%;酒店经营收入21.0亿元,同比增长9.9%;商业运营收入14.28亿元,同比增长30.9%;物业管理及其他收入则同比大增68.1%至27.0亿元。在物业销售收入方面,福州及绍兴的收入金额最高分别为135.73亿元和78.66亿元。

在盈利性指标上面,毛利率同比下降了0.91个百分点至30.6%,归母公司核心净利润率同比下降0.6个百分点至9.40%。随着福晟战略合作的落地,预期公司在2020年毛利率仍将下降1-2个百分点。公司预期在2021年依靠香港项目的销售提升公司整体均价至2万元以上,然而香港目前项目有诸多的不确定性,目前仍言之尚早。

2019年,世茂销售回款率同比下降1个百分点至75%,持有现金较期初增长20.3%至596.2亿元,现金短债比1.6,长短债比2.44,一方面其现金能够负债全部短债,另一方面其债务结构较为合理,债务结构持续优化,其现金短债比及长短债比均高于前20强房企。

  资本:主流券商全覆盖

年报显示,世茂房地产基本上被券商列为600-1000亿元市值中最佳投资标的房企之一,几乎主流券商都已覆盖公司,其中花旗,中金,瑞银和高华证券(高盛境内合营)都给予较高的盈利预测。券商普遍预期公司未来收入复合年增长率为20-25%左右,市值12月以内突破千亿水平,升至1200亿元左右,对应每股价格为35元,目前股价对应券商预测的20年市盈率约为5-7倍。值得注意的是,由于此次业绩好于预期,估值大概率维持在目前水平,甚至有个别券商会调高预期。

 多元化:物业分拆上市在即

年报显示,公司物业管理服务已趋成熟,计划于2021年初上市。公司旗下的世茂服务目前签约面积已经超过了1亿平方米,同比增长42.9%,对应收入27.01亿元,同比上升68.1%。公司目前覆盖全国60余城市,签约管理项目360余个,81%项目位于一、二线城市,单项目体量均值30万平方米,超出物管行业百强均值54%,服务超240万业主与用户。市场拓展方面,目前公司签约项目共23个,面积占比由去年的1%提升至21%,外拓物业费均价达到3.88元/平方米/月,高出在管项目单价63%。值得留意的是,公司小区增值服务占比在2019年有显着的提升,目前小区增值服务占比24%,同比上升17个百分点。

展望未来,公司计划在2020年实现签约面积2亿平方米,对应收入约50亿元,将并于2021年初上市。克而瑞研究中心分析师洪圣奇、李必昂认为,公司物管主要位于一二线城市,并包含一部分商业管理费收入,收缴率高及提费能力强两大特点将有助公司在分拆上市后成为物管行业的亮点,使母公司的品牌印象进一步提升,协助其后续住宅项目开发的品牌溢价。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注