一二线城市中,大连(58/59)、长春(53/59)、昆明(50/59)排名偏后

近期国家统计局发布的70城最新房价数据显示,新房环比涨幅最大的城市为银川、唐山,分别环比上涨1.9%、1.5%;二手房环比涨幅最大的为深圳、无锡,分别为1.9%、1.6%。

西安购房
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每个城市都有其自身的运行周期,我们看待每个城市的潜力也不能如传统的城市能级划分那样简单。

自去年起,国泰君安固收团队开始构建全新的“城市景气度能级体系”,以9大指标覆盖全国59城,试图重新搭建一套更精细的中国城市景气度指数。

2019年4月底,中央政治局会议首提“一城一策”,2020年两会政府工作报告再提“因城施策”,究其背后原因,过去总量型的地产政策导致全国地产市场出现宽幅波动格局。

但事实上,传统的城市划分方法正在过时——虽然市场普遍预测未来一二线会强于三四线,但一二线中也有相对较弱的城市,三四线中也有表现较强的。

每个城市都有其自身的运行周期,政策不能再像以前一样同紧同松。

因而,国泰君安固收团队自去年起开始构建全新的“城市景气度能级体系”,该体系覆盖59座城市(*包括4个一线城市、36个二线城市、11个三线城市、8个四线城市,涵盖了绝大多数的一二线城市和代表性的三四线城市),从长短期共计9个指标入手,重新搭建了一套更精细的中国城市景气度指数。

数据来源:Wind,国泰君安证券研究

一线城市北上广深优势明显,二线城市中南京、杭州表现优异。

北京、上海、广州因为城市规模大、城市化水平高、居民绝对购买力强使得其长期景气度排名靠前,综合排名较高。

二线城市中,南京、杭州商品住宅库存消化周期短,长期指标表现也较为优异。

一二线城市中,大连(58/59)、长春(53/59)、昆明(50/59)排名偏后。

2019年大连GDP为7001.7亿元,位居辽宁省第一,但由于其三面靠海的位置,难以实现经济辐射功能。就楼市而言,新开盘项目去化表现持续低速,放松调控的要求较为紧迫。

昆明作为云南的省会城市,具有丰富的旅游资源,但当下昆明房价收入比高,一定程度上降低了昆明吸引力,影响了产业发展。目前昆明房地产库存高企,去化周期长,市场存在下行压力,放松调控的紧迫性同样强烈。

三四线城市中,丽水(21/59)、台州(27/59)排名靠前。

丽水、台州同属浙江。丽水被称作“浙江绿谷”,是国家东部生态文明旅游区的12个地级市之一,台州则依托医药医化、汽车、轻工等主导优势产业,民营经济尤其活跃。

目前两地商品住宅库存去化周期较短,库存压力小,同时土地市场平均溢价率较高,房地产市场存在较大潜力。同时居民住房相对购买力相对也较强。

短期指标方面,我们分别选取“商品住宅库存去化周期”和“土地溢价率”作为商品住宅市场与土地市场的代表性指标。

长期指标方面,我们考察了人口表观因素、潜在因素以及居民购买力,进一步可以细分为五个方面——居民构成、年龄结构、城市化水平、城市规模、居民购买力,并分别采用“外来人口占比”、“小学在读人数增速”、“轨道交通里程”、“2018年社会生产总值”和“常住人口”、“城镇居民人均可支配收入”、“房价收入”等指标来衡量。

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