城市更新在路上 房地产存量时代新机遇

 后开发时代房企战略与应对

华东师范大学房地产系主任胡金星认为,从城市发展进程来看,房地产开发已经步入顶峰,但城市群推进仍会给一定区域的房地产带来快速发展新机遇。对于房企,完全依靠现有房地产开发模式是不可持续的。未来房地产业会更注重以房地产资产为核心,房地产业内涵会更加丰富。从国外发展经验看,城市更新存在一些问题,主要是城市不同主体的相关利益不对等。因此,授予权利不对等群体一定权利让其参与进来,这是解决城市更新体制或机制方面需要改进的。

西安商品房
西安商品房

易居房地产研究院副院长杨红旭在论坛上分享了《后开发时代的中国房地产业》报告认为,目前我国房地产业呈现一些特征,一是从购地量、新开工量及卖房量的历史指标分析看,新房市场规模已经见顶并且正在构筑顶部;二是根据上半年央行报告,我国城镇户均住房1.2套,同时统计局数据显示2019年城镇人均建筑面积38.8平方米,这两个指标基本达到日本等国水平,反映我国已经进入不缺房甚至局部过剩的阶段,存量市场逐步壮大,未来会有越来越多城市的二手房交易量超过新房。针对后开发时代房企经营模式的应对,他建议:一是房企在转型期须防范与应对风险,去库存,保现金流;二是重资产转向轻资产,如代建、管理、租赁等业务;三是聚焦与深耕城市群、都市圈、中心城市;四是关注新经济高新产业发展的地区和城市以及阳光地带。

  政策和法律法规亟待完善

锦和集团副总裁蒋雷霆介绍了近年来公司参与的城市更新项目并且提出两方面建议:一是从政府规划角度看,对层高较高的工业厂房解决规范化插层,提升物业价值。二是针对老旧商办及酒店类物业所剩土地批租年限不多的情况,建议政府相关部门考虑对使用年限适当续期,提升市场吸引力,这样能保障基金或外资收购的活跃度。

万科上海区域投资与合作开发部总经理黄超俊结合自身实践,给政府提出建议:一是对重点片区实施一地一策方案,并且有更灵活方式进行调整;二是针对资金来源困难,政府在政策和法律法规层面有所支持;三是土地政策没有赋予开发主体联动的权利,造成开发主体前期代价较大,政策能否调整,如包括跟国资公司联动等;四是城市更新不仅仅是更新土地本身,还包括城市治理方式的变化,如何在改造后更好地维护。

易居沃顿研修基地执行秘书长马彦文结合相关案例研究表示,城市更新还存在几方面问题。一是制度限制,如REITs出台缓慢主要是资源不对等、权利不对等,只有少数人能参与;二是开发资产价值错估,现在是以土地开发招拍挂进行资产价格评估,不是以运营价值评估;三是企业投资经营惯性,基本还是大开发的投机思想。针对城市更新的特点,他提出几点建议:一是利益主体多,要盘点自身段位和资源把控度,明确角色定位;二是周期长,体现在板块价值的轮动周期、开发周期、盈利周期都存在不确定性,要做好项目定位及提升运营能力;三是复杂程度高,商业模式需要重新评估,社会效益要进行监管,主体利益要更加均衡;四是资金量大,不能因为资金量大而放松对项目品质的要求,城市更新也需要高质量发展,要在保护中更新,在更新中保护。

城市更新撬动巨大内需空间

上海电气集团企业改革办副主任舒治刚结合自身企业发展的情况谈到,每个行业都会有周期性发展阶段,在每个阶段寻求生存和发展尤为重要。城市更新目前最主要的还是需要政府的支持,城市更新最大的目标是要保工业用地底线,要在存量中求增量,在传承中求变革,在创新中求效益,其中构建良好的商业模式是发展的重要基础。城市更新将撬动巨大内需空间。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注