部分开发商打着疫情的幌子延期交房,这样对吗

西安一些楼盘也发了通知,被疫情打乱的房地产市场,正面临一场波及全国的“延期交房潮”。

最近一个月,北京、南京、杭州、青岛、成都、长沙等多个城市出现楼盘公布延期交房的通知。内容大致有两种:一是确定延期交付,望谅解;二是可能会延期,先打个“预防针”。

2017-2019年上半年,西安楼市基本处在“供不应求”状态,许多以前无人问津的房子不愁卖,热门楼盘更是一房难抢。交易高峰后,今年不少项目面临交付,疫情影响也到了眼前。

2月下旬以来,西安陆续有业主反映,还有几个月就准备收房了,却接到自家楼盘发来的告知函:受疫情(不可抗力)影响,交房时间可能会出现延迟。

除了内部印发的告知函,还有一些楼盘以公告形式对外通知。近日,雁塔区一住宅项目发出的延迟复工公告称,“本次疫情防控属不可抗力事件,将对房屋交付、不动产权办理等相关合同履行造成一定影响。”对这份公告,上周该楼盘一位工作人员表示,房子去年就已经卖完了,但工期延迟可能会影响到交房和办证进度,所以提前和业主沟通一下。

高陵区一楼盘发出的《疫情对交房影响的温馨提示》实际也大同小异:“项目已响应指令而停工,因此导致您购买的该房屋及车位(如有)的交付时间可能会有延迟。”

 西安今年超80楼盘交房

  有业主担心“赶工期影响质量”

究竟有多少楼盘受影响呢?因为样本采集不同,市场缺乏一致性统计结果。不过,有行业人士表示,影响最直接的恐怕是上半年面临交付的楼盘。计划下半年交房项目,还要看复工进度。综合第三方数据看,西安今年交房楼盘预计超过80个,仅上半年就有50多个。

浙江大学房地产研究所调研员夏强认为,一般来说过年停工这个因素(大约45天)在房建早期计划里面已有过考虑。叠加疫情影响,全面复工估计要到四月份以后,那么实际施工影响大约在两个月。再考虑到销售、交房等环节,估计会延迟一个季度左右。

2月26日,住建部发布的《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》称,疫情防控导致工期延误,属合同约定不可抗力情形。并要求各级主管部门要引导企业加强合同工期管理,根据实际情况依法与建设单位协商合理顺延合同工期。

上述行业人士称,有些房企可能会采取加班方式来赶工期,以确保房屋能够按时交付。

尽管面临延迟交房,业主对赶工期并不“感冒”。王先生去年在曲江买了一套精装房,层高是17层,合同约定今年年底交房。年前他去看的时候,刚建到地上5层。王先生表示,开发商没有提及会延期,但因为牵扯精装修,他希望“不要因为赶工影响交房质量。”

住建部3月5日发出的《关于加强新冠肺炎疫情防控期间房屋市政工程开复工质量安全工作的通知》强调,严禁盲目抢工期、赶进度等行为。工期确需调整的必须经过充分论证,并采取相应措施,通过加大投入、优化施工组织等措施,确保工程质量安全。

  去年西安仲裁买房纠纷2075件

  延期交付大约占40%

疫情对房地产业影响,正在销售与施工两端同时显现。有行业人士提出:假如没有这次疫情,延期交房就能被杜绝吗?毕竟延期交付屡有发生,是导致买房纠纷的顽疾。

据西安市仲裁委提供的数据显示,2019年受理的涉及商品房买卖的案件为2075件,争议标的价值3.26亿元。其中主要是延期交房和延期办证,约占商品房纠纷案件的80%以上。其中,仅延期交房案件大概就有40%左右。市仲裁委介绍,除了房屋质量投诉,每年他们受理的延期交房案例都比较多,在买房纠纷中占比都超过1/4。

去年底,德杰状元府邸发出延期交房通告,称为了响应环保要求调整工期,原定1月1日前交房4栋楼,延期半年交付。随后却被业主曝出,拖欠施工方的工程款,造成项目停工。

德杰状元府延期交房的事情并不是个例。在去年,西安有数个楼盘,如:华宇时间城、辰宇世纪城等曝出因延期交房被报道或业主维权。此外,一些前些年积攒的陈年旧账也仍在“发酵”:九境城、天浩上元郡、柠檬时代广场、紫云南海家缘等楼盘,都存在交房时间一推再推的情形,有的项目停工数年仍遥遥无期。

 开发商缺钱或是主要原因

  警惕以“疫情”作挡箭牌

抛开疫情影响,延期交房频发的原因是什么?业内人士指出,很大程度上还是“钱”的问题。

“开发商延期交房的情况不一而论,主要原因大多都源于资金困难。”夏强分析,因为资金不到位等原因影响工程进度,或者应该交的相关配套费不齐全,无法取得相关资质。还有的是因为资金短缺,拖欠建筑方款项,或是建筑方与承包方发生矛盾,导致项目停工。

对于资金紧张,长安区一楼盘负责人承认:“去年开始市场销售转冷,开发贷款和融资也相对变难,一些中小房企面临资金短缺风险。”不过,他同时认为,延期交房的原因比较复杂,甚至不排除有意控制楼盘进度来等一个房价上升期,这样做对开发商“百益而无害”。

那么,疫情属于不可抗力,是不是今年延期交房,开发商都可以免责呢?

“关键是要判定疫情是否足以导致合同无法履行。”陕西丰瑞律师事务所姬英凡律师表示,不可抗力引发的顺延交房时间,应以疫情对合同履行的实际影响来决定,“此次疫情不可抗力的认定可能会比较宽泛,但不可抗力并非挡箭牌,具体案例还需具体分析。”

这几种情形都不能作为不可抗力的免责理由:一是原本约定春节前就应交房,拿疫情说事;二是疫情爆发后签订的购房合同,开发商可提前预知疫情影响;三是楼盘不能提供疫情影响证据、未能及时通知购房者;四是顺延免责时间超出“不可抗力”时间,具体可参考启动和解除公共卫生紧急响应时间,例如:因疫情停工2个月,却延迟交房半年等。

 延期交房屡见不鲜

  点了预售制度“死穴”?

交房延期,抛开难以预知的不可抗力,表面看来是由资金和人为影响工程进度的失信行为。从根源上讲,却点到了商品房预售制度的“死穴”。

预售制度设计之初,是为了提高资金使用效率,加快建设和增加住房供应,解决我国城镇住房总量不足,商品房供不应求的局面。后来却成为项目开发的主要“血源”:开发商投入本金获取土地,然后用土地抵押启动项目。后续建设资金大多靠销售回款和建筑方垫付。如果某一环节运转不畅,就可能影响施工进度和交房时间。

因此有人提议,现房销售,虽然会增加开发商压力,却能让购房者买个明白,提高房屋质量,减少延期交房、逾期办证发生的几率。长痛不如短痛,何乐而不为呢?

其实取消“商品房预售制”的呼声,由来已久。早在2005年,中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中,就曾建议决策部门考虑取消房地产预售制度。

近几年,西安、南京、苏州等也曾在土拍中加入过“现房销售”的条款。但这些并未让取消预售制进入实质阶段,直到今年3月7日,海南宣布了全国首个省级现房销售政策。

现房销售,对于购房者来说,几乎是有百利而无一害,不会出现烂尾楼、不会出现延迟交房、不会出现面积大小的纠纷,但是现房销售实施起来,阻力很大。

海南的做法是否有示范意义?目前来看,取消预售制仍然困难重重。分析人士指出,根本原因就在于,政策层面需要权衡开发商和购房者之间的利益,也要考虑房地产市场的稳定。而房地产市场与金融市场,乃至地方财政关系错综复杂,这是一个多方博弈的过程。

预售存废的讨论,已非新鲜话题。其最终命运,亦未可知。而在住房销售中,尽快建立一套行之有效的风险防控机制,包括严格的行业准入和退出机制、资金专款专用、信息披露和监管手段等关键环节的完善,或许是维护消费权益的有力保障。 华商报记者 李程

  疫情期遇延期交房

  法官提示购房者关注这四点

3月12日,就疫情期间有消费者收到地产开发企业延期交房通知一事,北京朝阳法院温榆河法庭法官毕晓宇解读表示,购房者应该关注当地产开发企业的正规通知、当地房管政策以及具体延期时间,并注意关注房屋质量,如交房时房屋是否验收合格,是否具备交付条件,避免因建筑质量问题导致自身权益受损。

疫情暴发后,2月底开始,陆续有北京、西安等地的网友反映收到开发商延期交房的信息。对此,有网友认为,对于原定6月交付的房屋,地产公司发布不可抗力通知函说要延期,“具体延到什么时候也没有说,合理吗?”

2月10日,全国人大常委会法工委曾就上述问题指出,新型冠状病毒肺炎疫情对于不能履行合同的当事人来说属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。针对疫情“触发”的楼市不可抗力问题,法官将根据合同履行中不可抗力方面的法律规范进行分析。

毕晓宇分析认为,受疫情影响,全国各地陆续推出各项防疫举措,要求企业迟延复工、采取严格的管控措施。目前来看,多地地产开发企业存在建筑工人无法返岗、建筑材料不能正常生产、复工时间未知等情况。对于可能面临的工程工期延长、房屋迟延交付,购房者应密切关注四点,首先关注地产开发企业是否发送通知文件,如地产开发企业以不可抗力主张免责,则必须事先将不可抗力情况、受不可抗力的影响程度以及下一步采取的举措等通知购房者,否则购房者可以主张地产开发企业承担违约责任。

其次,购房者需要关注房屋所在地政府发布的相关文件。毕晓宇称,我国《民事诉讼法》规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。对于异地购房者来说,应关注房屋所在地政府发布的相关文件。不论地产开发企业是否在通知中援引当地政府文件,购房者均应主动查找并关注两类政府文件,一是在疫情防控措施涉及企业停工方面的文件;二是企业迟延复工方面的文件。

第三,消费者一定要关注地产开发企业通知迟延交房的期限。法官提醒,从目前众多地产开发企业发布的通知来看,绝大部分未明确迟延交房的期限,购房者应持续关注,保持通讯顺畅,以便及时接收通知。

最后,还要关注延期交付房屋的建筑质量。因受疫情影响,工程停工可能会造成地产开发企业损失,建房成本可能会有所提高。为保障自身合法权益,购房者在地产开发企业交房时,应注意房屋是否验收合格,是否具备交付条件,避免因建筑质量问题导致自身权益受损。 据新京报