多个楼市较热地区纷纷推出调控政策,遏制炒房苗头

日前,中国指数研究院发布6月百城房价榜单。数据显示,2020年6月,百城新建住宅平均价格为15461元/平方米,环比上涨0.53%,同比上涨3.16%;百城二手住宅平均价格为15301元/平方米,环比上涨0.30%,同比上涨2.34%。

西安新房出售信息
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中指院方面指出,随着楼市成交回升,一线及部分热点二线城市库存压力将进一步减轻。

以杭州为例,上半年新房销售面积同比增加12%,增速在重点一二线城市中较大。二季度二手房成交均价同比上涨6.2%,同比涨幅居于重点城市前列。而从市场预期看,二季度杭州二手房业主调涨次数占比为27%,长三角城市市场预期普遍较强。

广东东莞楼市近期也比较火爆。自进入4月以来,东莞土拍市场持续回暖,开发商新拍的地块楼面价比周边在售楼盘价贵,“面粉贵过面包”的拍卖场景开始出现。

据东莞市统计局公布的最新数据显示,2020年5月,全市新建商品住宅网上签约销售4437套,销售面积52.10万平方米。相比4月份的3869套,3月份的2661套,成交量有明显增加。

7月2日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》,明确以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房,自房屋网签之日起,5年内不得上市交易。

同日,针对近期部分区域商品住房供需矛盾突出、房价涨幅较大的实际问题,东莞官方发布了《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,要求加快在建商品住房入市销售,加强商品住房销售价格指导和商品住房项目销售监管。

此外,针对有媒体报道已经废止住房限购政策,7月2日,河北省怀来县政府公开回应称并不属实,表示一直按照“房住不炒”等有关要求,将进一步规范和加强房地产市场调控。

多位专家指出,上述政策的出台是对“房住不炒”“一城一策”的严格执行,市场偏热即出台规范政策将抑制市场进一步升温,保持市场平稳。

中原地产首席分析师张大伟表示,以东莞、杭州为代表的收紧政策,针对摇号、限价政策进行了调整。从市场走势看,全国下半年楼市依然剧烈分化。

中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任、商学院教授况伟大指出,杭州住房市场供小于求,为实现“房住不炒”以及提高城市竞争力,杭州明确人才家庭优先购房。东莞住房市场供大于求,开发商为获取垄断高价,捂盘惜售,人为制造住房供给短缺。

房住不炒下政策难松 豪宅受热捧楼市走出“过山车”行情

法拍房、豪宅受热捧的根本原因还是整体市场的回暖。2020年上半年,楼市受疫情影响,1至2月基本停摆,自3月起楼市回暖加速,走出一波“过山车”行情。

西安最新楼盘
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国家统计局数据显示,1至2月商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%;销售额8203亿元,下降35.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%,销售额下降34.7%。

但疫情只是延后了购房需求的释放。克而瑞研究中心报告显示,疫情后核心一二线城市房地产市场快速回暖。4月,重点监测一二线城市成交面积持续上升,环比增幅高达30%左右,同比跌幅皆收窄至20%以内。成都、长沙等城市成交面积基本恢复到疫前水平,深圳、杭州、青岛等城市成交面积率先实现同比增长。

5月,克而瑞监测的百城数据显示,近半数城市商品住宅成交面积同比环比均增长,热点二线城市同比涨幅已突破20%。上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市5月成交量创下近两年高点,其中,上海5月商品住宅成交面积突破100万平方米,同比增长54%,环比增长76%。

到了6月,楼市快速回暖态势仍未减弱。克而瑞研究中心最新报告显示,6月22日至28日的一周,一线城市成交指数为138.75,环比下降3.85点;二线城市成交指数为147.61,环比上升20.85点;三四线城市成交指数为221.84,环比上升90.18点。

二手房方面,6月15日至21日的一周,一线城市中,北京成交面积38.31万平方米,同比增长117%;深圳成交面积22.78万平方米,同比增长69%

中原地产首席分析师张大伟表示,楼市出现小阳春很大程度是因为一季度疫情压抑的市场需求叠加降息降准带来的政策宽松。6月市场继续维持5月的升温态势,大部分城市成交量已经超过去年同期。

土地市场方面,中原地产研究中心数据显示,截至6月29日,今年以来全国土地市场持续升温,杭州、深圳、广州、北京等城市高价地持续出现。具体来看,50个大城市合计土地出让额2.18万亿元,同比增长11.6%。其中,36个城市卖地额超过200亿元,杭州、上海、北京和广州分别以1639亿元、1313亿元、1143亿元和1015亿元占据前4位。

易居房地产研究院报告也显示,百城土地市场逐渐回暖。1月至5月,4个一线城市居住用地成交面积1479万平方米,同比增长35.3%;32个二线城市居住用地成交面积11359万平方米,同比减少12.4%;64个三四线城市居住用地成交面积8527万平方米,同比减少2.2%。

从地价来看,1月至5月,全国100个城市居住用地平均价格为每平方米6213元,同比上涨13.8%。其中,4个一线城市居住用地平均价格为每平方米18499元,同比上涨38.6%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,土地市场总体呈现继续回暖的态势。他认为,当前外部环境改善,房企拿地信心也逐渐增强,而优质地块供应较多有助于相关城市土地市场走出低谷。

张大伟认为,在降准降息等政策影响下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,使得土地市场热度持续提升。他表示,虽然整体地价仍未全面上涨,但部分城市的部分地价已经达到历史高点。

值得注意的是,虽然成交量明显回暖,但楼市库存依然处于高位。易居房地产研究院最新发布的《全国与9城供求关系与库存报告》显示,5月全国商品住宅潜在供求比为1.12,环比下降0.4%,同比上升14.8%。

易居研究院研究员王若辰表示,供求关系是决定房地产价格短周期波动的关键因素之一,通常来说,在仅考虑供求关系的情况下,当住宅供应量小于需求量时,房价易涨难跌;当住宅供应量大于未来需求量时,房价易跌难涨。

王若辰认为,目前楼市仍然处于供大于求状态。虽然一季度后因疫情积压的需求有所释放,但疫情对经济的影响并未消退,全国房地产市场仍处于下行周期,需求并不能回到疫情前的水平,预计今年9月大概率是短期潜在供求比的高点。

报告说,4月,天津、湖州、郑州、杭州、重庆、南京、苏州、三亚和上海9个城市的潜在供求比分别为1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98,除上海供求比略小于1外,其他城市均处于供大于求状态。从去化周期来看,4月,三亚、天津、南京、苏州、郑州、杭州、湖州、重庆和上海的新开工未售库存去化周期分别为46.4个月、40.9个月、22.8个月、22.8个月、21.1个月、13.3个月、13.3个月、12.6个月和10.3个月,整体去化压力大。

一面是库存去化周期仍在上升,一面是房住不炒红线难破。杨科伟表示,上半年多省市在土地出让环节给市场、企业减压,主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限等。从下半年政策来看,房地产信贷政策将整体中性偏积极,坚决遏制房地产金融化泡沫化,严防信贷资金过度流向房地产市场。

从地方政策来看,杨科伟认为,下半年房地产市场政策仍以稳为主,从保市场主体出发为市场减压。地方因城施策,调控政策或将继续维稳,限价政策或将进一步放开,短期内放松限购、限售的可能性不大。

杨科伟还表示,因疫情对经济的影响,地方放松楼市动力较大,未来还应加强相关监管。他建议,房企融资环境分类放松,对于高杠杆、高负债经营的房企以及拿地激进的房企,仍要监督企业有序去杠杆或稳杠杆。居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。部分城市或在现有限贷政策框架内适度放松限贷,其中,放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例都是可以考虑的选项。不过,认房不认贷、二套贷款已结清算首套等重磅刺激性政策较难落地。

住建部通知:住房和城乡建设部已受理的资质延续申请事项

住房和城乡建设部核发的工程勘察、工程设计、建筑业企业、工程监理企业资质,资质证书有效期于2020年7月1日至2021年12月30日届满的,统一延期至2021年12月31日。

西安市楼盘
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据悉,上述资质证书有效期将在全国建筑市场监管公共服务平台自动延期,企业无需换领资质证书,原资质证书仍可用于工程招标投标等活动。

通知表示,2020年7月1日前,住房和城乡建设部已受理的资质延续申请事项,不再进行审批,相关资质证书有效期延期至2021年12月31日。自本通知印发之日起,住房和城乡建设部不再受理资质证书有效期于2020年7月1日至2021年12月30日届满的工程勘察、工程设计、建筑业企业、工程监理企业资质延续申请事项。

通知指出,企业按照《住房城乡建设部关于建设工程企业发生重组、合并、分立等情况资质核定有关问题的通知》(建市〔2014〕79号)申请办理企业合并、跨省变更事项取得有效期1年资质证书的,不适用前述规定,企业应在1年资质证书有效期届满前,按相关规定申请重新核定。

另外,地方各级住房和城乡建设主管部门核发的工程勘察、工程设计、建筑业企业、工程监理企业资质,资质延续有关政策由各省级住房和城乡建设主管部门确定,相关企业资质证书信息应及时报送至全国建筑市场监管公共服务平台。

企业面临创新挑战 商业地产行业形成新发展格局

“商业复业复市后,效率和效益跟往年相比仍有较大的差距。同时,人们的消费观念、生活方式都会发生一些变化,商业经营、市场的销售也相应地随着变化进行适应和转变。”

日前,中国商业联合会副会长高级经济师傅龙成在中国房地产指数系统2020半年度房地产市场趋势报告会上表示,疫情对我国商贸服务业造成冲击,但随着企业的复工复产,2020年二季度以来我国经济社会发展的各项指标整体向好,商业市场持续改善,商业企业销售逐步回暖。

据《2020中国商业地产发展白皮书》显示,受疫情冲击,商业地产市场整体承压。新房市场方面,2020年1-5月全国销售面积同比下降23.1%,新开工面积同比下降14.8%;租赁市场方面,2020年上半年,中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体下跌。

其中,由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的,构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为25.1元/平方米·天,环比下跌2.41%。

由100个典型购物中心商铺为样本标的,构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为26.8元/平方米·天,环比下跌1.09%。土地市场方面,上半年全国300城商办用地推出规划建筑面积11097万平方米,同比微涨2.1%。成交规划建筑面积8147万平方米,同比下降10.0%。

傅龙成认为,在恢复消费、刺激消费、提升消费、促生新的消费方面,商业企业起的作用都是至关重要的。为应对市场挑战,商业地产企业在战略布局上聚焦核心城市,挖掘潜力区域,并通过场景创新带动购物中心复苏。同时,积极拓展融资渠道,不断推进资产证券化。

白皮书认为,未来商业地产企业营收的增长将不再局限于单一渠道及单一产品或服务形态,企业应加速融合线上线下同步发展。同时加大线上营销投入和比重,推动营销模式持续升级,以平衡短期渠道受限为企业带来的经营风险。

从长期来看,商业地产企业借助互联网发展的东风,通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式,提高经营质量和运营水平已成为行业发展趋势。5G技术的应用将加速商业地产运营的数字化转型、赋能商业智能新模式,也将为购物中心运营管理带来重大变革。

另外,以科技赋能绿色建筑、打造智能办公空间,与更高健康标准的物业管理体系双向发力,提升办公空间品质,将成为未来办公空间升级发展的重要趋势之一。

联合办公企业(尤其是头部企业)更加注重成本控制,积极发展轻资产模式以实现低成本规模扩张,同时在智能办公、社区运营等方面进行精细化运营,打造企业核心竞争力,并实现多元盈利。

陕西人力资源市场用人需求回升明显

我省人力资源市场用人需求回升较为明显。参与线上招聘求职专项活动和现场招聘求职活动的用人单位共1.23万家次,较去年同期的现场招聘活动减少30.33%;投放职位数共28.5万个,同比增加10.59%。用人单位数与投放职位数“一减一增”,单位平均投放职位数明显增加。

参与招聘的用人单位中,机关事业单位和国有企业数量同比分别增加10.14%和26.21%;民营企业、外资企业和个体工商户数量则同比分别减少30.92%、52.28%和30.71%。

求职个人数量略有增加。二季度,参与线上专项招聘活动和现场招聘活动的求职个人数量为24.62万人次,同比增加4166人次,增幅1.72%。本科及以上学历人数增幅较大,其中本科学历人数同比增加74.38%,研究生及以上学历人数同比增加63.34%。

求职个人趋稳心态较为明显,求职人员中在业人员比重最大,同比增长最多,增加57.33%,失业人员同比减少19.37%。

从行业来看,住宿和餐饮业需求仍然不足,其他主要需求行业同比都有所增加。与去年同期相比,制造业、信息传输计算机服务及软件业、居民服务和其他服务业用人需求同比稳中有增,分别增加9.20%、27.13%和38.97%;批发零售业需求持续回暖,增加10.47%;租赁和商务服务业、交通运输及邮政业需求活跃度较高,分别增加17.27%、104.72%;建筑业、房地产业需求同比由减转增,分别增加20.97%和29.73%。

房企对“全民经纪人”模式愈加倚重

不少业内人士分析,在疫情等因素影响下,房地产市场销售压力激增;与此同时,移动互联网技术进步带来了获客便利。不少房企为削减成本,自建销售渠道,比如线上直播卖房,用“全民经纪人”模式获客。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说,从线下到线上,从传统销售渠道到全民营销,所谓“全民经纪人”,其实是开发商在移动互联网技术下开展的营销创新与产业链延伸。

一位大型房地产公司高管对记者说,并没有哪条法律规定新房销售必须由中介来代理,我国2014年也取消了房地产经纪人员职业资格许可和认证。对企业来说,无论选择用自己的销售渠道还是与中介机构合作,都是依据成本收益、企业战略判断的市场行为。

记者采访了解到,中介机构代理项目一般收取1%至5%的佣金。不同房企与中介机构有不同程度的销售合作。总的来说,若项目好卖,开发商和中介机构合作的意愿较低,可能会选择自销;若项目难卖,特别是在三四线城市销售楼盘,房企则更加依赖中介机构的渠道。

对房企来说,开启“全民经纪人”模式最重要的目的是降低获客成本。以深圳“会展湾·东城”项目为例,推荐一位客户并实现成交,“全民经纪人”的佣金是2万元;而如果与中介机构合作,即便按照1%的佣金算,也要4万至6万元。

争议背后

一些业界人士认为,“全民经纪人”的兴起,一定程度上是房地产行业转型和互联网技术发展双重影响叠加的结果。

–“全民经纪人”会否引发楼市销售渠道“重构”?

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁等人认为,房企减少对中介机构的依赖,通过直播、“全民经纪人”追求客户“增量”无可厚非;楼市销售渠道利益“再平衡”需要一段时间。

一位房地产业内人士表示,目前所谓“全民经纪人”模式,并不应该是职业行为。出现中介人员接私单问题,说明“全民经纪人”获得的佣金比其从机构分到的佣金更有吸引力;是否需要自律规范、引导调整,业界还要推进形成共识。

–“全民经纪人”是否存在一定法律风险?

“如果称之为‘全民卖房员’‘全民营销员’,可能更为合适。”有中介机构工作人员表示,“经纪人”概念包含了获客、居间、代理等全过程,远超“全民经纪人”的能力范围。

一家大型房企高管对记者表示,“全民经纪人”推荐客户后,房企自销团队会跟进后续流程,最后还是购房者与房企双方签订合同,理论上看,“全民经纪人”并不在购房合同中担任某种角色。

–移动互联网促房企“去通道化”,房地产经纪行业未来向何处去?

不少业界人士认为,尽管房企有减少对中介机构依赖的动力,但中介机构也有其专业优势,不过仍需在提升服务质量等方面多下功夫。

李宇嘉说,中介机构在二手房交易领域有不可替代的作用;在新房市场,尤其是一些三四线城市,从房地产项目建设开始,可能也需要具备专业知识的中介机构在项目规划、户型设计、材料选择、物业管理、片区协调等方面提供服务。同时,对于消费者来说,中介机构在防止房企“一房二卖”等问题上也能够提供一定背书作用。

“一些中介机构微信、小程序使用率很高,可以实现一定的流量转化。”李宇嘉认为,中介机构要加强专业能力建设,在与房企的博弈中体现不可替代的价值,促进行业高质量发展。

2020 年上半年房地产市场持续恢复

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹近日表示,我国房地产市场虽然受疫情影响较大,但目前整体恢复较好。

部分城市土地市场也比较火热,具体表现在部分楼面地价的上升和溢价率的提高,同时地方政府土地出让收入也明显增长。

秦虹分析认为,上半年地方政府积极推地、降低购地门槛、缓解企业购地资金压力、放宽预售条件、简化审批程序等,供给端政策空间较大。

地方陆续出台的人才政策通过降低落户门槛、给予购房补贴等措施来刺激需求。

“短期内,房地产企业可享受政府普惠性救助政策,可抓住机遇,缓解资金压力。此外,‘房住不炒’政策的持续,未来会使拿高价地企业销售压力和资金风险加大,防范风险需要关注。”

秦虹分析指出,“长期来看,我国房地产市场总量巨大,具有惯性,因此不会出现断崖式变化。”

国家统计局公布31省份前5个月房地产开发投资情况

从房地产投资看地区经济发展变化日前。数据显示,前5个月,广东、江苏、浙江三省份房地产开发投资分别达到5186.74亿元、4964.94亿元、3993.3亿元,居全国前三。位居第四位的是山东省,投资额为3099.43亿元。

不难看出,房地产投资额最多的四个省份,都是目前中国经济实力最强的,是GDP前四位的省份。所不同的是,山东与浙江位置互换,浙江超越山东进入全国房地产投资前三强,山东成为第四名。

广东、江苏、浙江不仅经济实力强,经济活跃度高,对外来人口和人才的吸引力强,而且人员的结构也在发生着积极变化,高技术人才、创业型人才、有技能的劳动力数量不断增多,占比不断提高。

特别是江苏,从净人口增长情况来看,速度已经远不如前些年,但新增人口素质比过去有了较大提升,劳动力结构发生了显著变化。随着地方经济转型步伐的加快,人才结构、劳动力结构还会发生变化。劳动力数量已经不是广东、江苏、浙江等地追求的目标,而是更加讲究劳动力质量。

广东、江苏、浙江等地能够一直保持房地产投资的稳定增长,即便出现增速放慢或下降现象,也能很快改变。主要原因之一,就是因为这些地区的经济一直保持着良好的发展态势,经济转型步伐加快,经济结构在不断优化,从而带动了人口的持续增长,带动了住房的需求,而且相当一部分是刚性需求。

而随着经济实力的不断增强,居民收入水平的不断提高,居民的改善性住房需求也在提升,所以能够确保房地产投资的稳定与持续。

不仅如此,中部的河南、安徽和西部的四川等地,近年来在产业发展方面力度很大,引进项目、引进企业、引进投资的效果很好,也推动了房地产投资的稳步增长,体现了房地产投资与经济发展良性循环的特点。

没有产业支撑的房地产投资,是极容易出现泡沫的,只有与产业协同发展、与劳动力输入协调运行的房地产投资,才能稳健而持续。否则,房地产投资就不具有稳定性和可持续性,甚至可能面临前些年内蒙古鄂尔多斯、陕西神木等地那样的房地产市场风险。

相较粤、苏、浙三省的房地产投资情况,其他一些地方按理说房地产投资的空间不小,对住房的需求也不小,却成了房地产投资的“落后”地区。原因不复杂,就是这些地方人口流失严重,愿意在当地创业置业、安家立业的人太少,许多有点想法的人,都外出创业、置业和打工去了,逐渐形成了恶性循环。

如果有一天,这些地方的房地产投资稳定持续甚至火热了,就说明这些地方的经济真正活跃起来了,劳动力、人才等向这些地区转移的步伐加快了。特别是以前转移出去的劳动力和人才,开始愿意回乡创业置业,这些地方的发展也将步入新的轨道。

如何才能改变一些房地产投资“落后”地区的发展现状,让这些地方也能像东部地区尤其是粤、苏、浙等地一样,房地产与经济之间形成良性循环?最核心的一条,就是改善发展环境和投资环境,转换发展思维,政府要把重心放在服务经济、服务企业、服务民众上,企业要把重心放在技术创新、产品开发、市场开拓上。

一旦发展环境好了,投资者多了,人才和劳动力都开始回流甚至输入了,经济的活力也就会越来越强,房地产投资就有了良好的基础。

到那时候,房地产投资的重心也会逐步转向东北和中西部地区,东部地区将继续围绕产业转型开展工作,吸引更高端的人才和劳动力。

房企推出“全民经纪人”挤压中介“蛋糕”,不少中介机构早有微词

近日,中原地产代理(深圳)有限公司、深圳链家房地产经纪有限公司等5家中介机构联合发布声明,言辞激烈地抵制开发商采取“全民经纪人”营销模式,称不接受这一模式的分销合作或类似操作行为。

所谓“全民经纪人”,是部分房企通过互联网App、小程序等方式推出的营销模式,即发动一切不特定个人介绍潜在购房者,并在成交后给介绍人支付报酬。

“如果您买这个房子,可以让朋友参加我们的‘全民经纪人’。首次登记信息时,推介人写您朋友的名字,他可以领2万元推介费,但需要到税务局交一下税。”深圳“会展湾·东城”项目营销中心销售人员说。

恒大旗下的“全民经纪人”App恒房通,目前用户数超过1000万,今年2月实现成交近10万套;碧桂园凤凰通,今年前2个月线上全民营销占销量的28.62%。

房地产商通过全民营销刺激了销售,但却引起中介机构不满。在一些中介机构看来,“全民经纪人”不仅抢了其代理生意,还破坏了行业“生态环境”,带来管理问题。

“全民经纪人”销售模式在房地产业不是新鲜事。此前,绿地集团在2012年就提出这一概念。随后,富力、万科等房企也看到商机,陆续推出类似模式,鼓励社会力量为开发商推荐客户。

不少业内人士分析,在疫情等因素影响下,房地产市场销售压力激增;与此同时,移动互联网技术进步带来了获客便利。不少房企为削减成本,自建销售渠道,比如线上直播卖房,用“全民经纪人”模式获客。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说,从线下到线上,从传统销售渠道到全民营销,所谓“全民经纪人”,其实是开发商在移动互联网技术下开展的营销创新与产业链延伸。

一位大型房地产公司高管对记者说,并没有哪条法律规定新房销售必须由中介来代理,我国2014年也取消了房地产经纪人员职业资格许可和认证。对企业来说,无论选择用自己的销售渠道还是与中介机构合作,都是依据成本收益、企业战略判断的市场行为。

记者采访了解到,中介机构代理项目一般收取1%至5%的佣金。不同房企与中介机构有不同程度的销售合作。总的来说,若项目好卖,开发商和中介机构合作的意愿较低,可能会选择自销;若项目难卖,特别是在三四线城市销售楼盘,房企则更加依赖中介机构的渠道。

对房企来说,开启“全民经纪人”模式最重要的目的是降低获客成本。以深圳“会展湾·东城”项目为例,推荐一位客户并实现成交,“全民经纪人”的佣金是2万元;而如果与中介机构合作,即便按照1%的佣金算,也要4万至6万元。

一些业界人士认为,“全民经纪人”的兴起,一定程度上是房地产行业转型和互联网技术发展双重影响叠加的结果。

–“全民经纪人”会否引发楼市销售渠道“重构”?

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁等人认为,房企减少对中介机构的依赖,通过直播、“全民经纪人”追求客户“增量”无可厚非;楼市销售渠道利益“再平衡”需要一段时间。

阳光100收购了西安本地房企的一个烂尾盘让购房者签空白合同?

项目全名西安阳光100阿尔勒。据业主反映,项目自2019年4月9日开盘以来,置业顾问以节约时间为由,让多位业主签订了空白合同,并称“其余楼盘均如此”。该空白合同没有交房时间,也没有任何合同内容。从交定金、付首付,直至签空白合同,置业顾问都信誓旦旦地向业主承诺2020年6月交房。可当业主看到合同原文时,却发现交房时间变成了2021年12月31日。

根据阳光100的说法,2019年4月9~11日,西安阳光100阿尔勒项目首次开盘,推出606套房源,开盘去化率100%。项目公众号称,3天开盘选房,共4000余人抵达现场,首开销售近7亿元。

2019年,曾有签订空白合同的业主向开发商讨要说法,开发商表示以合同为准,但置业顾问依然保证“2020年6月可以交房”,并称空白合同属于房管局备案的制式合同,一次性签600多份合同比较浪费时间,强调周围楼盘统一这样签。

从公开资料看,西安阳光100阿尔勒是阳光100进军西安的首个项目,也是2013年西安市级重点城中村改造项目,总占地面积约20.61万平方米,规划地上总建筑面积约为57.8万平方米,主要建设安置楼、商品楼、廉租房及配套设施,曾由本地房企陕西金源集团开发,备案名金源·纳帕溪谷。2018年,阳光100以7.87亿元信托投资该项目,项目更名西安阳光100阿尔勒。

事实上,在此之前,该项目已经多次遭遇停工、推迟交房等等事件,还领过好几张罚单。

2016年3月10日,项目所在的浐灞管委会责令项目公司陕西金源纳帕房地产开发有限公司尽快完善相关手续,并加快推进项目建设,开发企业彼时承诺于2016年年底达到交房条件。但2017年2月,项目疑因资金问题再次陷入停工状态。

西安市住建局官网显示,陕西金源纳帕曾于2013年至2015年在未取得《商品房预售许可证》情况下,销售了243套房屋,被罚款191万元。

记者同时留意到,早在2017年,网上就有爆料称,其2016年8月买了西安阳光100阿尔勒项目,2017年还没证,要求办退款,但开发商一直拖着,早已填写退款申请但无结果。

北京东元律师事务所李松律师认为,开发商要求业主签空白合同实际上是一种规避法律责任的行为,涉嫌违规。无论是预售还是现售商品房,其合同文本都有具体格式。交房时间等合同内容应先填写好,然后明示给购房者。但业主维权存在一定障碍,如果业主无法举证,那么肯定以合同约定的交房时间为准。

阿尔勒是阳光100的王牌项目,近期却连续遭遇维权。

记者留意到,6月28日,有网友发布实名举报,称联合230余位业主联合维权,清远阳光100阿尔勒项目购房合同的交房日期是2019年12月31日,但直到今年6月26日才交楼,延期179天。与此同时,业主们称项目缺少工程项目竣工验收备案表、第三方质检中心报告检测结果显示房屋地砖空鼓率远超标准等等。

该名网友则表示,6月26日收到开发商清远联投置业有限公司、联泰(清远)房地产有限公司的书面通知,当日到现场后公司不提供竣工备案材料和相关证明材料,且强令业主于接到通知15日内收房。鉴于上述原因,业主们明确表示拒绝收房,若15日内开发商未能提供备案文件,则业主将委托律师启动法律诉讼程序。

与西安阳光100阿尔勒类似,清远阳光100阿尔勒则是该公司布局广东的第一个项目。但2019年4月,阳光100以约46.6亿元代价出售予佳兆业附属公司凯择有限公司,剩余45%股权即由联泰地产持有。

从阳光100官网信息看,除西安和清远两个项目外,还有温州、无锡、南宁、重庆的4个阿尔勒项目。

记者联系了阳光100集团相关人士,其表示需联系具体项目,随即便是本文开头一幕。

2020年,对于房地产极其重要却又与众不同的一年

这一年,无论是国际形势还是内部经济形势,都与往年截然不同。同样,无论是楼市所处的阶段还是高房价的社会影响,都与10年前和5年前存在天壤之别。

这种基本面的不同,决定了楼市不会重演2008年和2015年的历史。

过去两次的大水漫灌和调控裸奔,曾经带动房价的一飞冲天。然而,这一次政策变得更加坚定,至少有三点和过去两次有着明显区别。

其一,虽然M2(货币总量)再次创下历史新高,但楼市早已提前被筑上高堤。

潮水虽然千方百计奔向楼市,但遭遇了政策一而再再而三的围追堵截,政策“N日游”就是再典型不过的案例。

更具代表性的是降息。在新的LPR模式下,实体利率与楼市利率被区分开来。

从去年至今,实体利率(1年期LPR)累计降息4次(累计40个基点),而楼市利率(5年期LPR)仅降息2次(累计20个基点),这正是定向调控的体现。

其二,虽然地方在财政压力之下蠢蠢欲动,不断试探调控底线,但中央对于楼市的态度可谓异常坚定。

在几次中央会议里,“房住不炒”屡屡被提及。而作为金融主管部门的央行和银保监会,更是将“房不刺激”和“遏制房地产金融化泡沫化”挂在口头。

这就涉及央地博弈。地方为了财政和经济增长,总是寄望于刺激楼市。而中央更在乎全局,稳就业、保民生远比刺激地产更重要,而金融风险同样需要防范,因此楼市必然不能再如脱缰野马一般飞驰。

其三,这一次最明确的定调当属“稳楼市”,而过去几次则明确提及“稳定住房消费”和“促进房地产市场健康发展”。

2008年自不用说,且不说“4万亿”大投资的为例,为应对金融危机,短短半年时间,利率就从7.74%下降到5.94%,累计降息180个基点。

当时的政策名为“促进房地产健康发展”,“促进”二字,凸显了极其清晰的刺激信号。

2015年也是如此。当时,楼市主打的是“去库存”,而一年内连续5次降准、5次降息,累计降息125个基点,除了北上广深之外的城市全部取消限购,政策松绑力度之大,相当罕见。

与之对比,2020年以来,5年期LPR仅仅降息了20个基点。

2020年下半年,新一轮楼市调控卷土重来!

2020年上半年刚刚结束,新一轮楼市调控就轰然而至。从二线的杭州、东莞,到三四线蠢蠢欲动的环京,再到刚成为自贸港的海南,无一例外。

近日,杭州出台新政,限售、限购、限摇齐上阵,剑指“万人摇号”:

1、限售:人才优先摇号购房的,限售5年;

2、限购:“无房家庭”摇号认定门槛提高,必须缴纳一年社保或个税;

3、限摇:一户购房家庭同时只能参与一个项目的摇号。

杭州市相关部门表示,此次发文旨在贯彻落实“房住不炒”精神,支持自住需求,抑制投机炒房,促进杭州市房地产市场平稳健康发展。

杭州楼市在2020年备受瞩目:

一方面,杭州连续三年卫冕“卖地之王”。根据《全国卖地收入排行》一文,2020年上半年杭州卖地超过1700亿,5年卖地超万亿,远超北上广深,土地财政依赖度高达140%,位居一众城市最前列。

另一方面,杭州“万人摇号抢房”一浪更甚一浪。

今年上半年,杭州出现6万人抢900多套房的极端案例,一次就冻结资金超过400亿元。据统计,自2018年4月杭州实施摇号买房以来,已经诞生过27次“万人摇号”的现象,最低中签率只有0.766%。

这背后的原因众所周知,新房限价,价格远低于周边二手房,这其间存在的价差,为无风险炒房套利提供了无数的想象空间。

遏制套利冲动、抑制“打新”需求,无疑就成了重中之重。

值得注意的是,今年以来,出现“万人摇号”现象的不只是杭州一地,还有深圳、成都、南京等地。(参阅《二手房压顶!这些城市正在加速“抛售”》)

这些城市都有一个共同点:都是限价摇号城市,新房二手房存在明显价差,二手房走势远远不及新房。

相反,在不存在限价摇号的城市,市场相对稳定,没有套利因素的刺激,楼市则循着基本面而行,不易陷入大涨大跌的困境。

近期楼市大热的东莞,同样祭出了新的楼市调控手段。

7月2日,东莞出台楼市新规,剑指捂盘惜售:

1、限价:同地区(镇街或园区)新房申报房价,3个月涨幅不得超10%。

2、打击捂盘惜售:取得预售证后,10日内公开全部销售房源,明码标价对外销售。

3、严打炒房:商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。

东莞这一轮调控升级,在预料之中。

2020年上半年,东莞楼市一改过去横盘走势,新房二手房价格齐升,房价涨幅甚至超过隔壁的深圳,位居全国之冠。

东莞房价走热,一方面来自深圳的溢出效应。作为深圳都市圈的一员,东莞承接了深圳转移的大量高科技产业,也承接了来自深圳大量的住房需求。

华为终端总部落地东莞松山湖就是典型案例。目前,松山湖二手房均价已经突破3万,部分楼盘迈进5万+时代,直追广州。

另一方面,东莞本身楼市调控不严,近期又多次进行了松绑。去年以来,东莞先后降低了二手房个税、提高公积金贷款额度,且二手房一直未纳入限购,新房门槛仅为半年社保。

此外,东莞中心区域土地供求失衡,且部分小区存在业主“操盘”涨价现象,这为楼市炒作添油加火。

这种背景下,东莞加码楼市调控再正常不过。面对目前的炒作态势,调控仍有进一步升级的可能。

与二线城市不同,三四线城市则频频陷入朝令夕改的境地。

7月1日有消息传出,河北省张家口市怀来县的楼市调控政策出现松动,住房限购政策已经废除,被视为“环京松绑第一枪”。

然而未过24小时,当地住建部门工作人员于7月1日当晚回应称,解除限购不属实,将继续执行。

楼市再现“一日游”。

今年以来,河南驻马店、陕西宝鸡、广西柳州、江苏淮安、安徽无为、广州、青岛、济南等10多个城市的松绑,遭遇了“朝令夕改”的尴尬,楼市松绑存活都没超过一个星期。

怀来虽然名不见经传,却是名副其实的“环京城市”,且有2022年冬奥会概念的加持。怀来与北京市延庆区、昌平区、门头沟区接壤,城区距北京二环德胜门仅有100公里。

所以,怀来的一举一动,关乎的不只是自己,更涉及北京及环京楼市,因而疏忽不得。

碧桂园阅江府西安首个现房销售项目交付

碧桂园阅江府西安首个现房销售项目交付楼花即为期房,为地产物业市场的名词,是一种投资工具不动产期货,指预售的尚未完成的地产发展项目,房屋预售许可证则俗称楼花。

中国的房地产行业历经30余年的蓬勃发展,依靠的就是房屋预售制,如今的房地产市场,几乎80%都采用预售制。而说起楼花,不得不提香港商人:霍英东。

霍英东在1953年从嘉多利家族手里购得九龙油麻地榕树头四方街至东莞街的一块10万多英尺土地,号称要兴建100多幢住宅面向市民发售。霍英东买完地皮,自然囊中空空,公司想再凑钱融资,时间太慢了。

于是,霍英东将楼房所有细节,包括面积和朝向、平面和透视、建材和价格,交楼日期等等,全都写成广告,在全香港派发。

“第一期先交订金50%,第二期在建好二楼楼面时交10%……第六期余款10%在领入伙纸时清缴。”香港、亚洲地区第一个分期付款买房案例便诞生了,并且获得市场大力追捧。这种销售模式对于开发商来说不仅资金回笼快速,欠银行的利息也会比现房销售时少得多。

但随着开发商在楼盘的销售中多次出现房屋无法按时交付、资金链断裂导致楼盘烂尾的情况。为了保障消费者权益,防止烂尾楼的出现,国内多个城市都推出过现房销售试点。

2018年广东省房地产行业协会发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,其中提到:建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度。

随后,湖北、四川、江苏等省份地产行业协会也提出“取消预售制”的相关建议。对于各地的集中反馈,住房城乡建设部发布《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》,要求对于取消商品房预售制度可进行深入研究论证。

消息一出,使得现房销售制度再次成为舆论的焦点,同时也放出了明确的信号,在将来房地产将会由传统的预售制度转向现房销售制,而现房销售制会成为未来的趋势。对于西安来说,地处会展旁、三环内的碧桂园阅江府作为西安首个现房发售的项目,破楼花之困,给西安楼市提供了一个重要的案例。

走进碧桂园阅江府,会发现它的与众不同。位置处于“经开、浐灞、国际港务区”三区的交界处,由小区大门进入下沉会所即来到售楼部,售楼陈设很有考究,项目建筑规划由著名设计师“黄宇奘”先生设计,按照北京恭王府的设计理念,贯彻“以中式为主,新亚洲风格为辅,结合现代居住习惯”的设计规制,对园区进行了三进院式设计,形成了项⽬新中式的建筑风格。三进院设计,以礼为制,层层递进,营造归家尊崇感。

造园三境界,疏密得宜,曲折尽致,换步移景!取天下瑰奇特异之灵石,移南方艳美珍奇之花木,皆是精细规划,仔细布局而成。

在三进院的设计中,阅江府萃取中式园林设计精髓,将古典造园与现代景观相融合,打造具有东方情韵的新中式景观园林,一步一景,绿树相迎、繁花微笑,在诗情画意中打造归家仪式感,让出门、归家都是一场穿越公园的旅行。

归家是一场仪式,礼序之间应得以尽美。归家之路横贯中央景观轴,借鉴恭王府“福”文化,以“福”字为序曲,整齐的樱花树阵及槐树呈至高礼序,彰显阔府气势恢宏,尽显君子尊贵风仪。

幽幽竹林,禅意悠然,一条悠长的小径,一径青石板路,带来“山穷水复疑无路,柳暗花明又一村”之感。穿过园区茂密竹林与对面富有诗意的景墙,下沉庭院、将古时的会客之道,融入到现代社区中,幽静典雅,让归家的旅途更显舒心静谧。

碧桂园·阅江府择址俯揽世博园,毗邻砂之船奥特莱斯、丝路国际会展中心,兼容生态之宜人与都市之丰盛,项目整体规划了21栋住宅,楼栋错落分布,楼位呈南低北高布局,不仅契合中式风格,楼间距也经过严密测算和优化,力求户户尊享阳光与美景。

西安优质写字楼空置率升至35.5%

上半年西安优质写字楼需求低迷 空置率升至35.5%从供应端来看,2020年上半年,西安优质办公楼市场新增供应明显回落,三栋乙级办公楼建成入市,甲级办公楼未录得新项目交付。

受疫情影响,办公楼开发进度放缓,市场供应或于下半年回升。截至目前,西安优质办公楼总存量达627.2万平方米, 其中甲级办公楼178.6万平方米。

从需求端来看,受全球经济下行压力和新冠肺炎疫情的双重影响,市场需求端的表现相对低迷。

上半年优质办公楼整体净吸纳量仅录得5.7万平方米,较去年同期下降近六成,其中甲级办公楼净吸纳量约2.1万平方米。

由于新增供应回落,因此尽管增量需求表现相对低迷,市场空置率并未明显上升。

截至二季度末,西安优质办公楼市场平均空置率较2019年末上升1.0个百分点,至35.5%;其中甲级办公楼均值较去年末甚至下降1.1个百分点,报35.1%。

租金方面,上半年全市优质办公楼平均租金累计下跌3.2%,报75.6元/平方米/月;其中甲级办公楼平均租金下跌2.7%,至100.3元/平方米/月。

仲量联行分析认为,未来一段时期内,西安办公楼市场仍将处于“增量去化”与“存量调整”阶段,租金或将维持缓慢下滑的趋势。未来三年,年均供应将回落至25万平方米以下。

零消费品零售额增速由负转正 城乡市场同步回升

5月份,全市限额以上单位实现消费品零售额204.73亿元,同比增长3.9%,扭转了今年以来各月零售持续下降的局面,首次扭负为正,较4月提升5.4个百分点。1-5月份,全市限额以上单位消费品零售额828.66亿元,比去年同期下降13%,降幅比1-4月收窄4.4个百分点。

从企业经营地看:城镇消费增速扭负为正。5月,城镇实现零售额204.31亿元,同比增长3.9%,扭负为正,较上月提升5.3个百分点。1-5月,城镇实现零售额827.01亿元,同比下降13%,较4月降幅收窄4.4个百分点。

乡村消费增速降幅收窄。5月,乡村实现零售额0.42亿元,同比下降18.6%,较4月收窄5.3个百分点。1-5月乡村实现零售额1.65亿元,同比下降32.4%,较4月收窄4.1个百分点。

餐饮收入和商品零售恢复加快 网络消费快速增长

餐饮收入当期降幅持续收窄。 5月,餐饮收入6.89亿元,同比下降29.9%,较4月降幅收窄13.3个百分点。1-5月,餐饮收入25.78亿元,同比下降44.4%,较上月降幅收窄4.0个百分点。商品零售当期增速继续提升。

5月,商品零售197.84亿元,同比增长5.6%,较4月增速提升5.0个百分点。1-5月,商品零售802.88亿元,同比下降11.5%,较4月降幅收窄4.4个百分点。

另外,为应对疫情带来的不利影响,零售及餐饮企业积极开拓线上业务,加快发展互联网销售、外卖送餐等无接触服务,实现多元化经营满足消费需求。5月全市限额以上单位通过公共网络实现的商品零售额增速39.6%,较上月提升12.7个百分点。

1-5月,全市限额以上单位通过公共网络实现的商品零售额201.15亿元,增长33.6%,较1-4月增幅提升1.6个百分点。增速比限上消费品零售额高46.6个百分点。

批发零售业连续两个月正增长 货摊、无店铺等零售业增长33.9%

4月份,批发零售业当月销售额扭负为正,连续两个月正增长。5月,批发业销售额同比增长15.2%,比4月回落3.1个百分点。

主要是矿产品、建材及化工产品批发增长19.8%,机械设备、五金产品及电子产品批发增长6.3%,纺织、服装及家庭用品批发增长44.2%,食品、饮料及烟草制品批发增长9.6%带动。

5月,零售业销售额同比增长7.7%,比4月份提高4.6个百分点。主要是纺织、服装及日用品专门零售增长9.9%、文化、体育用品及器材专门零售增长27.4%、医药及医疗器材专门零售增长16.2%、汽车、摩托车、零配件和燃料及其他动力销售增长8.2%、五金、家具及室内装饰材料专门零售增长60.3%、货摊、无店铺及其他零售业增长33.9%所带动。