【西安房地产】父母将房产过户给子女有哪些利弊

三种过户方式各有风险利弊和操作流程,并且需要缴纳的费用也各有差别,究竟该选择哪一种方式过户才能更方便省钱?

西安房地产
西安房地产

  一、继承

以继承的方式过户,是成本最低,但手续相对繁多的一种方式,且这种过户方式在父母去世后才能办理。

在继承房产的手续办理过程中,只需缴纳少部分的公证费等费用,继承权公证费用主要按照继承人所继承的房地产的评估价2%来收取,最低不低于200元。

按照法律程序,继承分为法定继承和遗嘱继承两种。

法定继承即原房屋产权人在没有立遗嘱的情况下,只有一个子女,那么产权人去世后房产自然继承给下一代;或者原房屋产权人育有多个子女,其父母还在世,需要其他继承人放弃继承权,由一个子女单独享有继承权。

遗嘱继承就是由房屋产权人留下遗嘱明确房产由那个子女来继承,但这种继承方式若有其他继承人不同意,还需要通过诉讼来解决。

  优势:

子女以继承的方式获得父母的房屋,只需要支付公证费和工本费,没有营业税、个税和契税。

劣势:

1、采用继承法过户房产,继承人需要办理各种证明(例如证明你爸是你爸),期间要花费大量的时间和精力。

2、继承人日后出售此房时,将被征收20%个税。如果房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。

  二、赠与

采用赠与的方式过户,简单便捷。赠与是指一方当事人自愿将自己的私有房产无偿给予另一方所拥有,对方当事人也愿意接受的行为。这种行为一般发生在亲属或朋友之间,即直系亲属和非直系亲属之间。

优势:房屋产权人可以自主进行选择,把房屋赠与任何一人。

劣势:受赠人出售此房时,将被征收20%个税。如果房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。

三种过户方式各有风险利弊和操作流程,并且需要缴纳的费用也各有差别,究竟该选择哪一种方式过户才能更方便省钱?

一、继承

以继承的方式过户,是成本最低,但手续相对繁多的一种方式,且这种过户方式在父母去世后才能办理。

在继承房产的手续办理过程中,只需缴纳少部分的公证费等费用,继承权公证费用主要按照继承人所继承的房地产的评估价2%来收取,最低不低于200元。

按照法律程序,继承分为法定继承和遗嘱继承两种。

法定继承即原房屋产权人在没有立遗嘱的情况下,只有一个子女,那么产权人去世后房产自然继承给下一代;或者原房屋产权人育有多个子女,其父母还在世,需要其他继承人放弃继承权,由一个子女单独享有继承权。

遗嘱继承就是由房屋产权人留下遗嘱明确房产由那个子女来继承,但这种继承方式若有其他继承人不同意,还需要通过诉讼来解决。

优势:

子女以继承的方式获得父母的房屋,只需要支付公证费和工本费,没有营业税、个税和契税。

劣势:

1、采用继承法过户房产,继承人需要办理各种证明(例如证明你爸是你爸),期间要花费大量的时间和精力。

2、继承人日后出售此房时,将被征收20%个税。如果房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。

二、赠与

采用赠与的方式过户,简单便捷。赠与是指一方当事人自愿将自己的私有房产无偿给予另一方所拥有,对方当事人也愿意接受的行为。这种行为一般发生在亲属或朋友之间,即直系亲属和非直系亲属之间。

优势:房屋产权人可以自主进行选择,把房屋赠与任何一人。

劣势:受赠人出售此房时,将被征收20%个税。如果房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。

三、买卖

采用买卖的方式过户,是最直接干脆,不留麻烦的方式。

父母将房子“卖给”子女,与普通的交易方式完全相同,交易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致,且直系亲属间,不需要讨价还价。

优势:最常见的过户方式,无需太多繁琐的手续,操作便捷,安全省心。

劣势:买卖过户,需缴纳较多的税费,造成额外的经济支出。

不过因为现在有部分城市父母与子女之间的房产买卖行为可自行定价,因而税负水平大幅降低。

三种过户方式各有风险利弊和操作流程,并且需要缴纳的费用也各有差别,究竟该选择哪一种方式过户才能更方便省钱?

一、继承

以继承的方式过户,是成本最低,但手续相对繁多的一种方式,且这种过户方式在父母去世后才能办理。

在继承房产的手续办理过程中,只需缴纳少部分的公证费等费用,继承权公证费用主要按照继承人所继承的房地产的评估价2%来收取,最低不低于200元。

按照法律程序,继承分为法定继承和遗嘱继承两种。

法定继承即原房屋产权人在没有立遗嘱的情况下,只有一个子女,那么产权人去世后房产自然继承给下一代;或者原房屋产权人育有多个子女,其父母还在世,需要其他继承人放弃继承权,由一个子女单独享有继承权。

遗嘱继承就是由房屋产权人留下遗嘱明确房产由那个子女来继承,但这种继承方式若有其他继承人不同意,还需要通过诉讼来解决。

优势:

子女以继承的方式获得父母的房屋,只需要支付公证费和工本费,没有营业税、个税和契税。

劣势:

1、采用继承法过户房产,继承人需要办理各种证明(例如证明你爸是你爸),期间要花费大量的时间和精力。

2、继承人日后出售此房时,将被征收20%个税。如果房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。

二、赠与

采用赠与的方式过户,简单便捷。赠与是指一方当事人自愿将自己的私有房产无偿给予另一方所拥有,对方当事人也愿意接受的行为。这种行为一般发生在亲属或朋友之间,即直系亲属和非直系亲属之间。

优势:房屋产权人可以自主进行选择,把房屋赠与任何一人。

劣势:受赠人出售此房时,将被征收20%个税。如果房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。

  三、买卖

采用买卖的方式过户,是最直接干脆,不留麻烦的方式。

父母将房子“卖给”子女,与普通的交易方式完全相同,交易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致,且直系亲属间,不需要讨价还价。

优势:最常见的过户方式,无需太多繁琐的手续,操作便捷,安全省心。

劣势:买卖过户,需缴纳较多的税费,造成额外的经济支出。

不过因为现在有部分城市父母与子女之间的房产买卖行为可自行定价,因而税负水平大幅降低。

采用买卖的方式过户,是最直接干脆,不留麻烦的方式。

父母将房子“卖给”子女,与普通的交易方式完全相同,交易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致,且直系亲属间,不需要讨价还价。

优势:最常见的过户方式,无需太多繁琐的手续,操作便捷,安全省心。

劣势:买卖过户,需缴纳较多的税费,造成额外的经济支出。

不过因为现在有部分城市父母与子女之间的房产买卖行为可自行定价,因而税负水平大幅降低。

房企对“全民经纪人”模式愈加倚重

不少业内人士分析,在疫情等因素影响下,房地产市场销售压力激增;与此同时,移动互联网技术进步带来了获客便利。不少房企为削减成本,自建销售渠道,比如线上直播卖房,用“全民经纪人”模式获客。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说,从线下到线上,从传统销售渠道到全民营销,所谓“全民经纪人”,其实是开发商在移动互联网技术下开展的营销创新与产业链延伸。

一位大型房地产公司高管对记者说,并没有哪条法律规定新房销售必须由中介来代理,我国2014年也取消了房地产经纪人员职业资格许可和认证。对企业来说,无论选择用自己的销售渠道还是与中介机构合作,都是依据成本收益、企业战略判断的市场行为。

记者采访了解到,中介机构代理项目一般收取1%至5%的佣金。不同房企与中介机构有不同程度的销售合作。总的来说,若项目好卖,开发商和中介机构合作的意愿较低,可能会选择自销;若项目难卖,特别是在三四线城市销售楼盘,房企则更加依赖中介机构的渠道。

对房企来说,开启“全民经纪人”模式最重要的目的是降低获客成本。以深圳“会展湾·东城”项目为例,推荐一位客户并实现成交,“全民经纪人”的佣金是2万元;而如果与中介机构合作,即便按照1%的佣金算,也要4万至6万元。

争议背后

一些业界人士认为,“全民经纪人”的兴起,一定程度上是房地产行业转型和互联网技术发展双重影响叠加的结果。

–“全民经纪人”会否引发楼市销售渠道“重构”?

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁等人认为,房企减少对中介机构的依赖,通过直播、“全民经纪人”追求客户“增量”无可厚非;楼市销售渠道利益“再平衡”需要一段时间。

一位房地产业内人士表示,目前所谓“全民经纪人”模式,并不应该是职业行为。出现中介人员接私单问题,说明“全民经纪人”获得的佣金比其从机构分到的佣金更有吸引力;是否需要自律规范、引导调整,业界还要推进形成共识。

–“全民经纪人”是否存在一定法律风险?

“如果称之为‘全民卖房员’‘全民营销员’,可能更为合适。”有中介机构工作人员表示,“经纪人”概念包含了获客、居间、代理等全过程,远超“全民经纪人”的能力范围。

一家大型房企高管对记者表示,“全民经纪人”推荐客户后,房企自销团队会跟进后续流程,最后还是购房者与房企双方签订合同,理论上看,“全民经纪人”并不在购房合同中担任某种角色。

–移动互联网促房企“去通道化”,房地产经纪行业未来向何处去?

不少业界人士认为,尽管房企有减少对中介机构依赖的动力,但中介机构也有其专业优势,不过仍需在提升服务质量等方面多下功夫。

李宇嘉说,中介机构在二手房交易领域有不可替代的作用;在新房市场,尤其是一些三四线城市,从房地产项目建设开始,可能也需要具备专业知识的中介机构在项目规划、户型设计、材料选择、物业管理、片区协调等方面提供服务。同时,对于消费者来说,中介机构在防止房企“一房二卖”等问题上也能够提供一定背书作用。

“一些中介机构微信、小程序使用率很高,可以实现一定的流量转化。”李宇嘉认为,中介机构要加强专业能力建设,在与房企的博弈中体现不可替代的价值,促进行业高质量发展。

2020 年上半年房地产市场持续恢复

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹近日表示,我国房地产市场虽然受疫情影响较大,但目前整体恢复较好。

部分城市土地市场也比较火热,具体表现在部分楼面地价的上升和溢价率的提高,同时地方政府土地出让收入也明显增长。

秦虹分析认为,上半年地方政府积极推地、降低购地门槛、缓解企业购地资金压力、放宽预售条件、简化审批程序等,供给端政策空间较大。

地方陆续出台的人才政策通过降低落户门槛、给予购房补贴等措施来刺激需求。

“短期内,房地产企业可享受政府普惠性救助政策,可抓住机遇,缓解资金压力。此外,‘房住不炒’政策的持续,未来会使拿高价地企业销售压力和资金风险加大,防范风险需要关注。”

秦虹分析指出,“长期来看,我国房地产市场总量巨大,具有惯性,因此不会出现断崖式变化。”

楼市回暖仍需坚持“房住不炒”

今年上半年,突如其来的新冠肺炎疫情一度让楼市陷入低迷。但随着我国疫情防控向好态势不断巩固,社会经济持续复苏,因疫情积压的住房需求正得到进一步释放。目前,楼市显现出一定回暖迹象。

北京的房地产市场向来被视为楼市风向标,近来北京新房扎堆入市,其中既有限价的刚需产品,也有不限价的改善型房源。这也颇能反映上半年的楼市趋势,各房企都在积极推盘以提振销量,必要时还会使用“价格武器”。

与此同时,大量房源入市也让一度门可罗雀的各北京售楼处又红火起来,但值得注意的是,受到北京新发地市场疫情影响,近来北京楼市热度大减。不少在5月份热闹起来的售楼处,在6月份以后又变得冷冷清清。

此外,随着疫情防控逐步向好,全国其他城市的楼市也在不同程度上出现了回暖迹象。深圳、杭州等地甚至还出现“万人摇号、一房难求”的怪现象。

除了房价稳中略涨,土地市场也逐步活跃起来。受疫情影响,一季度房企拿地几乎暂停。二季度以来,房企拿地积极性逐步提升。6月底,淮安、杭州、厦门等地的土地市场,均出现了高溢价率地块出让的情况。

此外,从国家统计局发布的数据来看,1月份至5月份,无论是房地产开发投资金额,还是商品房销售面积,同比降幅都较上月出现了明显收窄。

尽管楼市逐步回暖,但“房住不炒”的定位不会改变。近来,杭州楼市受到高度关注,某楼盘甚至出现了近6万人摇号抢购不到1000套住房的“盛况”。

对此,业内人士分析,之所以出现“万人摇号”抢房的情况,主要是受新盘与周边二手房价格出现“倒挂”情况的影响,即便不是刚需,但看到新房价格比周边二手房还低,自然有很多人想参与摇号。

业内专家表示,当前楼市炒作之风日盛,需要在监管上创新手段,在政策上落实落细落小,对于违规炒作投机者要严格监管,惩罚不能隔靴搔痒。

7月2日,为了贯彻落实“房住不炒”精神,支持自住需求,抑制投机炒房,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》,《通知》明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房,自房屋网签之日起,5年内不得上市交易。

同时,还对“无房家庭”的认定进行了补充,并明确一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。

国家统计局公布31省份前5个月房地产开发投资情况

从房地产投资看地区经济发展变化日前。数据显示,前5个月,广东、江苏、浙江三省份房地产开发投资分别达到5186.74亿元、4964.94亿元、3993.3亿元,居全国前三。位居第四位的是山东省,投资额为3099.43亿元。

不难看出,房地产投资额最多的四个省份,都是目前中国经济实力最强的,是GDP前四位的省份。所不同的是,山东与浙江位置互换,浙江超越山东进入全国房地产投资前三强,山东成为第四名。

广东、江苏、浙江不仅经济实力强,经济活跃度高,对外来人口和人才的吸引力强,而且人员的结构也在发生着积极变化,高技术人才、创业型人才、有技能的劳动力数量不断增多,占比不断提高。

特别是江苏,从净人口增长情况来看,速度已经远不如前些年,但新增人口素质比过去有了较大提升,劳动力结构发生了显著变化。随着地方经济转型步伐的加快,人才结构、劳动力结构还会发生变化。劳动力数量已经不是广东、江苏、浙江等地追求的目标,而是更加讲究劳动力质量。

广东、江苏、浙江等地能够一直保持房地产投资的稳定增长,即便出现增速放慢或下降现象,也能很快改变。主要原因之一,就是因为这些地区的经济一直保持着良好的发展态势,经济转型步伐加快,经济结构在不断优化,从而带动了人口的持续增长,带动了住房的需求,而且相当一部分是刚性需求。

而随着经济实力的不断增强,居民收入水平的不断提高,居民的改善性住房需求也在提升,所以能够确保房地产投资的稳定与持续。

不仅如此,中部的河南、安徽和西部的四川等地,近年来在产业发展方面力度很大,引进项目、引进企业、引进投资的效果很好,也推动了房地产投资的稳步增长,体现了房地产投资与经济发展良性循环的特点。

没有产业支撑的房地产投资,是极容易出现泡沫的,只有与产业协同发展、与劳动力输入协调运行的房地产投资,才能稳健而持续。否则,房地产投资就不具有稳定性和可持续性,甚至可能面临前些年内蒙古鄂尔多斯、陕西神木等地那样的房地产市场风险。

相较粤、苏、浙三省的房地产投资情况,其他一些地方按理说房地产投资的空间不小,对住房的需求也不小,却成了房地产投资的“落后”地区。原因不复杂,就是这些地方人口流失严重,愿意在当地创业置业、安家立业的人太少,许多有点想法的人,都外出创业、置业和打工去了,逐渐形成了恶性循环。

如果有一天,这些地方的房地产投资稳定持续甚至火热了,就说明这些地方的经济真正活跃起来了,劳动力、人才等向这些地区转移的步伐加快了。特别是以前转移出去的劳动力和人才,开始愿意回乡创业置业,这些地方的发展也将步入新的轨道。

如何才能改变一些房地产投资“落后”地区的发展现状,让这些地方也能像东部地区尤其是粤、苏、浙等地一样,房地产与经济之间形成良性循环?最核心的一条,就是改善发展环境和投资环境,转换发展思维,政府要把重心放在服务经济、服务企业、服务民众上,企业要把重心放在技术创新、产品开发、市场开拓上。

一旦发展环境好了,投资者多了,人才和劳动力都开始回流甚至输入了,经济的活力也就会越来越强,房地产投资就有了良好的基础。

到那时候,房地产投资的重心也会逐步转向东北和中西部地区,东部地区将继续围绕产业转型开展工作,吸引更高端的人才和劳动力。

【新房在售】公摊面积是什么包括哪些范围?

  第一步,我们要弄清楚公摊面积具体指什么,包括哪些范围?

公摊建筑面积,建筑学术语。即公用分摊建筑面积,指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中,一般也简称公摊面积或公摊。

现房楼盘
现房楼盘

公用建筑面积[1]是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

  公摊范围

西安购房
西安购房

1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

【新房在售】看容积率绿化率,小区环境咋影响居住舒适度?

随着居住质量的不断改善,居住环境的好坏成了一个不容忽视的问题,小区配套设施是否完善也是这个小区成熟与否的标志。

西安新房备案价格查询
西安新房备案价格查询

  那么如何通过小区环境判断居住舒适度是不是好的呢?

购房指南给你几个窍门,一是所购买的楼房之间的间距、容积率、建筑密度和四周污染情况(工厂、马路、大商场、大酒楼等等)。

二是房屋应该有较高的绿化覆盖率和景观建设。三是要看小区的市政配套设施、生活配套设施、休闲配套设施、交际配套设施以及购物条件等等。

其中市政配套设施的管线好是集中布置,要离墙近,外露少,安全性要好,另外重点考察小区的水源是否清洁达标。此外还有小区的、超市、会所、健身娱乐等生活配套设施也应仔细考察。

其实,市政配套什么的,都比较一目了解,今天购房指南要给大家介绍的,是两个可能过去不怎么在意,但是又重要的参考指标——容积率和绿化率。

  先说容积率

容积率,又称建筑面积毛密度,是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与可建设用地面积之比。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。对于住户来说,容积率直接关系到居住的舒适度。

容积率的计算方法是项目总建筑面积与可建设用地面积之比,即:

在计算这两个面积时,要注意有些地方要算总建筑面积,有些地方是不算的,具体而言,有以下特殊的规定:

对于住户来说,容积率越低,居住舒适度越高。对于开发商而言,容积率越低,开发商可用于回收资金的面积就越少。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过3.5,多层住宅应不超过2。住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。

所以购房者如果比较在意居住舒适度,一定要多对比参考容积率的大小。

  再说绿化率

绿化率,是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。一般在谈到小区绿化时还会提到绿地率和绿化覆盖率,然后很多人就懵圈了,这三个到底什么区别呢?

绿化覆盖率其实就是绿化率的准确叫法,绿化率主要是开发商的标准,使用频。绿化率管的松,绿的广,只要长草的地方都可以算绿化率。

但是绿地率是规划设计的标准,管的严,标准高。在计算时,要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地。

西安 房产
西安 房产

所以,一般情况下,三者逞这样的关系:绿化覆盖率=绿化率>绿地率。

知道了这个你就可以更好的判断小区的居舒适度了,一般开发商都会告诉你绿化率的大小,但是你可以进一步追问一下绿地率的大小,得到的结果会更准确。

目前一般而言,新建居住区内绿化率不得低于30%,旧区改造不低于25%,大于50%则可称作花园,达到40%左右才能保证居住的舒适度。

绿地率越高,建筑面积越低,开发商可回收的资金越少,用户的舒适度更高。居住环境优美,空气清新。

【新房在售】为什么有人买顶楼跃层的房子?

城市水平的快速发展也推动了人们前进的脚步,同时也导致现在想要购买房屋的家庭越来越多,而现在的住房种类也是多种多样,所以很多购房者在挑选房屋时拿不定主意。而且像一些有一定经济实力的业主,在选择房屋时,相比房屋的价格等问题来说,他们更注重房屋的居住环境以及舒适程度。

西安买房
西安买房

但是不管是哪种类型的房子,大多数业主都不是很喜欢顶楼的房屋,然而近几年,一种顶楼跃层的房屋风格也逐渐出现在大家的视野中,越来越多的人开始尝试这种新型的房屋风格。

但也有购房者认为,说来说去还是顶楼,对此并不买账,到底什么是顶楼跃层?这种类型的房屋值不值得购买?

什么是顶楼跃层

顶楼顾名思义就是小区楼层最顶部的房子,而跃层就是指一套住宅里占用两个楼层,内部有楼梯,从而使房屋形成上下两层的建筑结构。其目的是在有限的空间里增加房屋的使用面积,提高住宅的空间利用率。

通常情况下顶楼跃层的户型都是将起居、厨房、餐厅、卫生间设计在首层,而卧室、书房、卫生间等设计在第二层,这样一来私密性会更好。跃层房与复式房比较相似,但是跃层房每层的高度都是正常的,复式房虽然也是分为两层结构,但是每一层的高度都要低于普通平层房。

顶楼跃层到底好不好

首先,我们都知道顶楼的房屋视野会更加宽阔,窗外的景观也要比低层的好很多,每个房间都有较大的采光面,通风条件也很好,而且更加安静安全。

顶楼跃层的装修具有天然的层次感,上静下动,这样装修的好处就在于能给购房者打造一个相对于平层的房屋来说更加舒适的居住环境。

其次,顶楼跃层的楼梯在装修时可以有多种可能性,平梯、折叠梯以及弧形梯的楼梯设计,能够最大化的做到室内宽广的视觉效果,这在顶楼跃层的装修中起到了十分重要的修饰作用,而且楼梯的下半部份还可以做成大小不一的格子空间,用来储物也是一个不错的选择。顶楼跃层的房屋户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确。

西安新房出售信息
西安新房出售信息

购房者如果想购买顶楼跃层的房子还是要多挑选一下,另外在收房的时候要找专业的验房机构来进行验房,因为有的房屋顶楼的水压要比其他楼层的差一些,可能会出现供水不足的现象,为了避免给日后的居住生活带来不必要的麻烦,还是要提前做好准备,这样可以避免自己遭受损失。

管是选择购买哪种类型的房屋,购房者都不能掉以轻心,毕竟对中国人来说,买房是非常重要的一件事,所以在这么重要的事情上多分点心思,也实属正常,毕竟能够拥有一套属于自己的房子是件幸福的事,不要把这种幸福最后变成了负担。

【西安商品房】别买这四大地段的房子!

购置房产是人生中的大事,每个人都有一些自己的见解,哪里的房子好,交通便利、配套设施齐全等等。

西安市楼盘
西安市楼

的确,大部分人都关注到哪些地段房子可以买,却忽视了哪些地段的房子不要买。

如果买到不合适的地段的房子,其实是有很大的问题,轻则影响生活,严重得还会影响身体健康!

  一、哪些地段的房子不要买?

  1、立交桥旁边的房子

在选购房子的时候,建议立交桥旁边的房子不要购买,一是因为交通不方便;二是因为高速通行的车辆造成噪音和螺旋气流,不利人体健康。

  2、核电站、化工厂、重污染企业旁的房子

类似核电站、化工厂、重污染企业旁的等这些地方都可能会遇到偷排废气、污染环境、污染河流等问题。因此,此类房子价格虽然便宜但也不要购买。

  3、加油站附近的房子

西安二手房装修
西安二手房装修

加油站旁边的房子不要选,现在汽车多了,加油站也多了,很多人就想着住在加油站旁边车子加油方便。但要注意油里面含有大量的有害物体,比如铅等等,对健康危害极大,另外加油站旁边的车辆停泊和启动噪音非常大,对居住也会产生影响。

  4、铁路旁边的房子

许多人为了图便宜买了铁路旁的房子。但是众所周知,铁路旁的房子附近的噪音是非常大的,易导致听力不好。

房企推出“全民经纪人”挤压中介“蛋糕”,不少中介机构早有微词

近日,中原地产代理(深圳)有限公司、深圳链家房地产经纪有限公司等5家中介机构联合发布声明,言辞激烈地抵制开发商采取“全民经纪人”营销模式,称不接受这一模式的分销合作或类似操作行为。

所谓“全民经纪人”,是部分房企通过互联网App、小程序等方式推出的营销模式,即发动一切不特定个人介绍潜在购房者,并在成交后给介绍人支付报酬。

“如果您买这个房子,可以让朋友参加我们的‘全民经纪人’。首次登记信息时,推介人写您朋友的名字,他可以领2万元推介费,但需要到税务局交一下税。”深圳“会展湾·东城”项目营销中心销售人员说。

恒大旗下的“全民经纪人”App恒房通,目前用户数超过1000万,今年2月实现成交近10万套;碧桂园凤凰通,今年前2个月线上全民营销占销量的28.62%。

房地产商通过全民营销刺激了销售,但却引起中介机构不满。在一些中介机构看来,“全民经纪人”不仅抢了其代理生意,还破坏了行业“生态环境”,带来管理问题。

“全民经纪人”销售模式在房地产业不是新鲜事。此前,绿地集团在2012年就提出这一概念。随后,富力、万科等房企也看到商机,陆续推出类似模式,鼓励社会力量为开发商推荐客户。

不少业内人士分析,在疫情等因素影响下,房地产市场销售压力激增;与此同时,移动互联网技术进步带来了获客便利。不少房企为削减成本,自建销售渠道,比如线上直播卖房,用“全民经纪人”模式获客。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说,从线下到线上,从传统销售渠道到全民营销,所谓“全民经纪人”,其实是开发商在移动互联网技术下开展的营销创新与产业链延伸。

一位大型房地产公司高管对记者说,并没有哪条法律规定新房销售必须由中介来代理,我国2014年也取消了房地产经纪人员职业资格许可和认证。对企业来说,无论选择用自己的销售渠道还是与中介机构合作,都是依据成本收益、企业战略判断的市场行为。

记者采访了解到,中介机构代理项目一般收取1%至5%的佣金。不同房企与中介机构有不同程度的销售合作。总的来说,若项目好卖,开发商和中介机构合作的意愿较低,可能会选择自销;若项目难卖,特别是在三四线城市销售楼盘,房企则更加依赖中介机构的渠道。

对房企来说,开启“全民经纪人”模式最重要的目的是降低获客成本。以深圳“会展湾·东城”项目为例,推荐一位客户并实现成交,“全民经纪人”的佣金是2万元;而如果与中介机构合作,即便按照1%的佣金算,也要4万至6万元。

一些业界人士认为,“全民经纪人”的兴起,一定程度上是房地产行业转型和互联网技术发展双重影响叠加的结果。

–“全民经纪人”会否引发楼市销售渠道“重构”?

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁等人认为,房企减少对中介机构的依赖,通过直播、“全民经纪人”追求客户“增量”无可厚非;楼市销售渠道利益“再平衡”需要一段时间。

阳光100收购了西安本地房企的一个烂尾盘让购房者签空白合同?

项目全名西安阳光100阿尔勒。据业主反映,项目自2019年4月9日开盘以来,置业顾问以节约时间为由,让多位业主签订了空白合同,并称“其余楼盘均如此”。该空白合同没有交房时间,也没有任何合同内容。从交定金、付首付,直至签空白合同,置业顾问都信誓旦旦地向业主承诺2020年6月交房。可当业主看到合同原文时,却发现交房时间变成了2021年12月31日。

根据阳光100的说法,2019年4月9~11日,西安阳光100阿尔勒项目首次开盘,推出606套房源,开盘去化率100%。项目公众号称,3天开盘选房,共4000余人抵达现场,首开销售近7亿元。

2019年,曾有签订空白合同的业主向开发商讨要说法,开发商表示以合同为准,但置业顾问依然保证“2020年6月可以交房”,并称空白合同属于房管局备案的制式合同,一次性签600多份合同比较浪费时间,强调周围楼盘统一这样签。

从公开资料看,西安阳光100阿尔勒是阳光100进军西安的首个项目,也是2013年西安市级重点城中村改造项目,总占地面积约20.61万平方米,规划地上总建筑面积约为57.8万平方米,主要建设安置楼、商品楼、廉租房及配套设施,曾由本地房企陕西金源集团开发,备案名金源·纳帕溪谷。2018年,阳光100以7.87亿元信托投资该项目,项目更名西安阳光100阿尔勒。

事实上,在此之前,该项目已经多次遭遇停工、推迟交房等等事件,还领过好几张罚单。

2016年3月10日,项目所在的浐灞管委会责令项目公司陕西金源纳帕房地产开发有限公司尽快完善相关手续,并加快推进项目建设,开发企业彼时承诺于2016年年底达到交房条件。但2017年2月,项目疑因资金问题再次陷入停工状态。

西安市住建局官网显示,陕西金源纳帕曾于2013年至2015年在未取得《商品房预售许可证》情况下,销售了243套房屋,被罚款191万元。

记者同时留意到,早在2017年,网上就有爆料称,其2016年8月买了西安阳光100阿尔勒项目,2017年还没证,要求办退款,但开发商一直拖着,早已填写退款申请但无结果。

北京东元律师事务所李松律师认为,开发商要求业主签空白合同实际上是一种规避法律责任的行为,涉嫌违规。无论是预售还是现售商品房,其合同文本都有具体格式。交房时间等合同内容应先填写好,然后明示给购房者。但业主维权存在一定障碍,如果业主无法举证,那么肯定以合同约定的交房时间为准。

阿尔勒是阳光100的王牌项目,近期却连续遭遇维权。

记者留意到,6月28日,有网友发布实名举报,称联合230余位业主联合维权,清远阳光100阿尔勒项目购房合同的交房日期是2019年12月31日,但直到今年6月26日才交楼,延期179天。与此同时,业主们称项目缺少工程项目竣工验收备案表、第三方质检中心报告检测结果显示房屋地砖空鼓率远超标准等等。

该名网友则表示,6月26日收到开发商清远联投置业有限公司、联泰(清远)房地产有限公司的书面通知,当日到现场后公司不提供竣工备案材料和相关证明材料,且强令业主于接到通知15日内收房。鉴于上述原因,业主们明确表示拒绝收房,若15日内开发商未能提供备案文件,则业主将委托律师启动法律诉讼程序。

与西安阳光100阿尔勒类似,清远阳光100阿尔勒则是该公司布局广东的第一个项目。但2019年4月,阳光100以约46.6亿元代价出售予佳兆业附属公司凯择有限公司,剩余45%股权即由联泰地产持有。

从阳光100官网信息看,除西安和清远两个项目外,还有温州、无锡、南宁、重庆的4个阿尔勒项目。

记者联系了阳光100集团相关人士,其表示需联系具体项目,随即便是本文开头一幕。

2020年,对于房地产极其重要却又与众不同的一年

这一年,无论是国际形势还是内部经济形势,都与往年截然不同。同样,无论是楼市所处的阶段还是高房价的社会影响,都与10年前和5年前存在天壤之别。

这种基本面的不同,决定了楼市不会重演2008年和2015年的历史。

过去两次的大水漫灌和调控裸奔,曾经带动房价的一飞冲天。然而,这一次政策变得更加坚定,至少有三点和过去两次有着明显区别。

其一,虽然M2(货币总量)再次创下历史新高,但楼市早已提前被筑上高堤。

潮水虽然千方百计奔向楼市,但遭遇了政策一而再再而三的围追堵截,政策“N日游”就是再典型不过的案例。

更具代表性的是降息。在新的LPR模式下,实体利率与楼市利率被区分开来。

从去年至今,实体利率(1年期LPR)累计降息4次(累计40个基点),而楼市利率(5年期LPR)仅降息2次(累计20个基点),这正是定向调控的体现。

其二,虽然地方在财政压力之下蠢蠢欲动,不断试探调控底线,但中央对于楼市的态度可谓异常坚定。

在几次中央会议里,“房住不炒”屡屡被提及。而作为金融主管部门的央行和银保监会,更是将“房不刺激”和“遏制房地产金融化泡沫化”挂在口头。

这就涉及央地博弈。地方为了财政和经济增长,总是寄望于刺激楼市。而中央更在乎全局,稳就业、保民生远比刺激地产更重要,而金融风险同样需要防范,因此楼市必然不能再如脱缰野马一般飞驰。

其三,这一次最明确的定调当属“稳楼市”,而过去几次则明确提及“稳定住房消费”和“促进房地产市场健康发展”。

2008年自不用说,且不说“4万亿”大投资的为例,为应对金融危机,短短半年时间,利率就从7.74%下降到5.94%,累计降息180个基点。

当时的政策名为“促进房地产健康发展”,“促进”二字,凸显了极其清晰的刺激信号。

2015年也是如此。当时,楼市主打的是“去库存”,而一年内连续5次降准、5次降息,累计降息125个基点,除了北上广深之外的城市全部取消限购,政策松绑力度之大,相当罕见。

与之对比,2020年以来,5年期LPR仅仅降息了20个基点。

2020年下半年,新一轮楼市调控卷土重来!

2020年上半年刚刚结束,新一轮楼市调控就轰然而至。从二线的杭州、东莞,到三四线蠢蠢欲动的环京,再到刚成为自贸港的海南,无一例外。

近日,杭州出台新政,限售、限购、限摇齐上阵,剑指“万人摇号”:

1、限售:人才优先摇号购房的,限售5年;

2、限购:“无房家庭”摇号认定门槛提高,必须缴纳一年社保或个税;

3、限摇:一户购房家庭同时只能参与一个项目的摇号。

杭州市相关部门表示,此次发文旨在贯彻落实“房住不炒”精神,支持自住需求,抑制投机炒房,促进杭州市房地产市场平稳健康发展。

杭州楼市在2020年备受瞩目:

一方面,杭州连续三年卫冕“卖地之王”。根据《全国卖地收入排行》一文,2020年上半年杭州卖地超过1700亿,5年卖地超万亿,远超北上广深,土地财政依赖度高达140%,位居一众城市最前列。

另一方面,杭州“万人摇号抢房”一浪更甚一浪。

今年上半年,杭州出现6万人抢900多套房的极端案例,一次就冻结资金超过400亿元。据统计,自2018年4月杭州实施摇号买房以来,已经诞生过27次“万人摇号”的现象,最低中签率只有0.766%。

这背后的原因众所周知,新房限价,价格远低于周边二手房,这其间存在的价差,为无风险炒房套利提供了无数的想象空间。

遏制套利冲动、抑制“打新”需求,无疑就成了重中之重。

值得注意的是,今年以来,出现“万人摇号”现象的不只是杭州一地,还有深圳、成都、南京等地。(参阅《二手房压顶!这些城市正在加速“抛售”》)

这些城市都有一个共同点:都是限价摇号城市,新房二手房存在明显价差,二手房走势远远不及新房。

相反,在不存在限价摇号的城市,市场相对稳定,没有套利因素的刺激,楼市则循着基本面而行,不易陷入大涨大跌的困境。

近期楼市大热的东莞,同样祭出了新的楼市调控手段。

7月2日,东莞出台楼市新规,剑指捂盘惜售:

1、限价:同地区(镇街或园区)新房申报房价,3个月涨幅不得超10%。

2、打击捂盘惜售:取得预售证后,10日内公开全部销售房源,明码标价对外销售。

3、严打炒房:商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。

东莞这一轮调控升级,在预料之中。

2020年上半年,东莞楼市一改过去横盘走势,新房二手房价格齐升,房价涨幅甚至超过隔壁的深圳,位居全国之冠。

东莞房价走热,一方面来自深圳的溢出效应。作为深圳都市圈的一员,东莞承接了深圳转移的大量高科技产业,也承接了来自深圳大量的住房需求。

华为终端总部落地东莞松山湖就是典型案例。目前,松山湖二手房均价已经突破3万,部分楼盘迈进5万+时代,直追广州。

另一方面,东莞本身楼市调控不严,近期又多次进行了松绑。去年以来,东莞先后降低了二手房个税、提高公积金贷款额度,且二手房一直未纳入限购,新房门槛仅为半年社保。

此外,东莞中心区域土地供求失衡,且部分小区存在业主“操盘”涨价现象,这为楼市炒作添油加火。

这种背景下,东莞加码楼市调控再正常不过。面对目前的炒作态势,调控仍有进一步升级的可能。

与二线城市不同,三四线城市则频频陷入朝令夕改的境地。

7月1日有消息传出,河北省张家口市怀来县的楼市调控政策出现松动,住房限购政策已经废除,被视为“环京松绑第一枪”。

然而未过24小时,当地住建部门工作人员于7月1日当晚回应称,解除限购不属实,将继续执行。

楼市再现“一日游”。

今年以来,河南驻马店、陕西宝鸡、广西柳州、江苏淮安、安徽无为、广州、青岛、济南等10多个城市的松绑,遭遇了“朝令夕改”的尴尬,楼市松绑存活都没超过一个星期。

怀来虽然名不见经传,却是名副其实的“环京城市”,且有2022年冬奥会概念的加持。怀来与北京市延庆区、昌平区、门头沟区接壤,城区距北京二环德胜门仅有100公里。

所以,怀来的一举一动,关乎的不只是自己,更涉及北京及环京楼市,因而疏忽不得。

碧桂园阅江府西安首个现房销售项目交付

碧桂园阅江府西安首个现房销售项目交付楼花即为期房,为地产物业市场的名词,是一种投资工具不动产期货,指预售的尚未完成的地产发展项目,房屋预售许可证则俗称楼花。

中国的房地产行业历经30余年的蓬勃发展,依靠的就是房屋预售制,如今的房地产市场,几乎80%都采用预售制。而说起楼花,不得不提香港商人:霍英东。

霍英东在1953年从嘉多利家族手里购得九龙油麻地榕树头四方街至东莞街的一块10万多英尺土地,号称要兴建100多幢住宅面向市民发售。霍英东买完地皮,自然囊中空空,公司想再凑钱融资,时间太慢了。

于是,霍英东将楼房所有细节,包括面积和朝向、平面和透视、建材和价格,交楼日期等等,全都写成广告,在全香港派发。

“第一期先交订金50%,第二期在建好二楼楼面时交10%……第六期余款10%在领入伙纸时清缴。”香港、亚洲地区第一个分期付款买房案例便诞生了,并且获得市场大力追捧。这种销售模式对于开发商来说不仅资金回笼快速,欠银行的利息也会比现房销售时少得多。

但随着开发商在楼盘的销售中多次出现房屋无法按时交付、资金链断裂导致楼盘烂尾的情况。为了保障消费者权益,防止烂尾楼的出现,国内多个城市都推出过现房销售试点。

2018年广东省房地产行业协会发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,其中提到:建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度。

随后,湖北、四川、江苏等省份地产行业协会也提出“取消预售制”的相关建议。对于各地的集中反馈,住房城乡建设部发布《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》,要求对于取消商品房预售制度可进行深入研究论证。

消息一出,使得现房销售制度再次成为舆论的焦点,同时也放出了明确的信号,在将来房地产将会由传统的预售制度转向现房销售制,而现房销售制会成为未来的趋势。对于西安来说,地处会展旁、三环内的碧桂园阅江府作为西安首个现房发售的项目,破楼花之困,给西安楼市提供了一个重要的案例。

走进碧桂园阅江府,会发现它的与众不同。位置处于“经开、浐灞、国际港务区”三区的交界处,由小区大门进入下沉会所即来到售楼部,售楼陈设很有考究,项目建筑规划由著名设计师“黄宇奘”先生设计,按照北京恭王府的设计理念,贯彻“以中式为主,新亚洲风格为辅,结合现代居住习惯”的设计规制,对园区进行了三进院式设计,形成了项⽬新中式的建筑风格。三进院设计,以礼为制,层层递进,营造归家尊崇感。

造园三境界,疏密得宜,曲折尽致,换步移景!取天下瑰奇特异之灵石,移南方艳美珍奇之花木,皆是精细规划,仔细布局而成。

在三进院的设计中,阅江府萃取中式园林设计精髓,将古典造园与现代景观相融合,打造具有东方情韵的新中式景观园林,一步一景,绿树相迎、繁花微笑,在诗情画意中打造归家仪式感,让出门、归家都是一场穿越公园的旅行。

归家是一场仪式,礼序之间应得以尽美。归家之路横贯中央景观轴,借鉴恭王府“福”文化,以“福”字为序曲,整齐的樱花树阵及槐树呈至高礼序,彰显阔府气势恢宏,尽显君子尊贵风仪。

幽幽竹林,禅意悠然,一条悠长的小径,一径青石板路,带来“山穷水复疑无路,柳暗花明又一村”之感。穿过园区茂密竹林与对面富有诗意的景墙,下沉庭院、将古时的会客之道,融入到现代社区中,幽静典雅,让归家的旅途更显舒心静谧。

碧桂园·阅江府择址俯揽世博园,毗邻砂之船奥特莱斯、丝路国际会展中心,兼容生态之宜人与都市之丰盛,项目整体规划了21栋住宅,楼栋错落分布,楼位呈南低北高布局,不仅契合中式风格,楼间距也经过严密测算和优化,力求户户尊享阳光与美景。

西安优质写字楼空置率升至35.5%

上半年西安优质写字楼需求低迷 空置率升至35.5%从供应端来看,2020年上半年,西安优质办公楼市场新增供应明显回落,三栋乙级办公楼建成入市,甲级办公楼未录得新项目交付。

受疫情影响,办公楼开发进度放缓,市场供应或于下半年回升。截至目前,西安优质办公楼总存量达627.2万平方米, 其中甲级办公楼178.6万平方米。

从需求端来看,受全球经济下行压力和新冠肺炎疫情的双重影响,市场需求端的表现相对低迷。

上半年优质办公楼整体净吸纳量仅录得5.7万平方米,较去年同期下降近六成,其中甲级办公楼净吸纳量约2.1万平方米。

由于新增供应回落,因此尽管增量需求表现相对低迷,市场空置率并未明显上升。

截至二季度末,西安优质办公楼市场平均空置率较2019年末上升1.0个百分点,至35.5%;其中甲级办公楼均值较去年末甚至下降1.1个百分点,报35.1%。

租金方面,上半年全市优质办公楼平均租金累计下跌3.2%,报75.6元/平方米/月;其中甲级办公楼平均租金下跌2.7%,至100.3元/平方米/月。

仲量联行分析认为,未来一段时期内,西安办公楼市场仍将处于“增量去化”与“存量调整”阶段,租金或将维持缓慢下滑的趋势。未来三年,年均供应将回落至25万平方米以下。